Bài giảng Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập Nguyễn duy Thiện Trưởng phòng CSTH Cục QLG-Bộ Tài chính Phương pháp (vốn hóa) thu nhập Là phương pháp ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển đổi/quy đổi dòng thu nhập định kỳ trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định vào hôm nay (nghĩa là giá trị thị trường). Thời gian khác nhau sẽ làm cho giá trị đồng tiền khác nhau đáng kể. Đồng tiền trong tay hôm nay có giá trị hơn nhiều so với cũng số tiền đó có vào tương lai vì có thể đầu tư số tiền đó vào đâu đó để kiếm lời. Phương pháp (vốn hóa) thu nhập Có hai phương pháp quy đổi dòng thu nhập định kỳ trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định vào hôm nay là: 1. Vốn hóa trực tíếp (quy đổi thu nhập trong 01 năm) 2. Chiết khấu dòng thu nhập (quy đổi dòng tiền dự kiến thu được trong nhiều năm trong tương lai). Ph/Ph thu nhập Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết rằng bất động sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá cả BĐS và thu nhập từ BĐS có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ bất động sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của bất động sản càng cao. Dòng tiền (ròng) từ cho thuê bất động sản Giá cả BĐS = PV lợi ích thu từ BĐS trong tương lai Nhà đầu tư mua bất động sản, thực chất là họ mua dòng thu nhập từ tương lai. Họ bỏ tiền ra hôm nay để mua quyền có được dòng thu nhập trong tương lai. Sẵn sàng trả bao nhiêu tiền hôm nay để có được quyền nhận những đồng tiền thu nhập trong tương lai. Giá trị bất động sản, trong một số trường hợp được định nghĩa là giá trị hiện tại của những lợi ích trong tương lai có được từ sở hữu bất động sản đó. Các nguyên lý kinh tế chi phối Nguyên lý kỳ vọng: giá trị được tạo ra bởi những kỳ vọng về những lợi ích sẽ nhận được trong tương lai. Nguyên lý thay đổi: tương lai là một điều gì đó không chắc chắn = những rủi ro thu nhập, chi phí và giá trị tài sản có thể thay đổi (không vững chắc). Vì vậy nhà đầu tư phải quy đổi giá trị tương lai về giá trị hiện tại. Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp) Cung - cầu: tiền thuê bất động sản được quyết định bởi số lượng bất động sản cho thuê và số khách tìm thuê. Khi nhu cầu cần thuê nhà cao, cung về cho thuê thấp thì tiền thuê tăng và ngược lại. Nguyên lý thay thế: Khách thuê bất động sản sẽ không trả cho một bất động sản mức giá lớn hơn số tiền mà anh ta có thể thuê được một bất động sản tương tương. Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp) Nguyên lý cân bằng: sự cân bằng hợp lý giữa các loại hình bất động sản và vị trí bất động sản tạo ra thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị bất động sản. Nguyên lý tác động từ bên ngoài: có thể có tác động tích cực (dương) hoặc tiêu cực (âm). Những tiện ích của hệ thống vận tải công cộng, trường học, cửa hàng, siêu thị … sẽ góp phần làm tăng giá trị bất động sản; tỷ lệ tội phạm cao, ô nhiễm, môi trường cảnh quan xung quanh thiếu hấp dẫn… sẽ làm giảm giá trị bất động sản. Hợp đồng thuê tài sản (trích Bộ luật dân sự Việt nam)(14/6/2005) Điều 480. Hợp đồng thuê tài sản: là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Điều 481. Giá thuê Giá thuê tài sản do các bên thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì các bên chỉ được thoả thuận về giá thuê trong phạm vi khung giá đó. Điều 482. Thời hạn thuê Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê. Bộ luật dân sự Việt nam trích Điều 489. Trả tiền thuê Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận vềthời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. III- HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN Điều 501. Hợp đồng thuê khoán tài sản: là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê. Điều 502. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán: là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Giá thuê khoán tài sản Điều 504. Giá thuê khoán Giá thuê khoán do các bên thoả thuận; nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu. Các loại hợp đồng thuê Các loại hợp đồng thuê Phân loại hợp đồng: ai chịu chi phí gì Hợp đồng thuê trọn gói: bên đi thuê BĐS trả tiền thuê; bên cho thuê trả các chi phí phát sinh Hợp đồng thuê trọn gói biến đổi: bên đi thuê và bên cho thuê BĐS chia nhau trả chi phí phát sinh theo thỏa thuận Hợp đồng thuê ròng đơn: bên đi thuê BĐS trả tiền điện, điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản, thuế tài sản và bảo hiểm Hợp đồng thuê ròng đôi: bên đi thuê BĐS trả tiền điện, điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản. Hợp đồng thuê ròng ba: bên đi thuê BĐS trả tiền tất cả mọi khoản chi phí phát sinh trừ chi phí sửa chữa BĐS do bên cho thuê chịu. Ai chịu chi phí gì ai chịu chi phí nào Ai trả khoản chi phí nào  Giá thuê tài sản Giá thuê theo thị trường (market rent): là thu nhập từ tiền thuê của tài sản có khả năng được cho thuê trên thị trường công khai. Đó có thể là mức giá thuê hiện hành đã được ký kết (giao dịch thành công) hoặc đang được dạm hỏi tại thời điểm định giá. Giá thuê thị trường còn được gọi là giá thuê kinh tế. Giá thuê theo thị trường khác với giá thuê hợp đồng vì giá thị trường thể hiện số tiền mà tài sản đòi hỏi, không cần biết đến hợp đồng thuê. Giá thuê (tiếp) 2. Giá thuê theo hợp đồng (contract rent): là số tiền nhất định quy định thành hợp đồng. Đối với những bất động sản đã cho thuê, giá thuê hợp đồng thể hiện tổng thu nhập tiềm năng từ BĐS 3. Giá thuê thực tế (effective rent): là giá thuê có tính đến tất cả những điều kiện giảm giá, ưu đãi mà bên cho thuê đưa ra nhằm hấp dẫn khách thuê. Giá thuê theo hợp đồng có thể cao hơn rất nhiều so với giá thuê thực tế nếu bên cho thuê cho bên đi thuê miễn giá thuê trong 6 tháng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp tiền thuê Vốn hóa tiền thuê (tiếp) Phương pháp vốn hóa trực tiếp Là phương pháp chuyển đổi thu nhập từ bất động sản trong 01 năm thành mức giá chỉ dẫn của bất động sản V = I/R Bước 1: tìm I là thu nhập ròng từ cho thuê tài sản (NOI) Bước 2: tìm R là tỷ suất vốn hoá chung Bước 3: lấy I chia R Vốn hóa trực tiếp Đối tượng áp dụng: các bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp, bất động sản trang trại nông nghiệp ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG khi các bất động sản này tạo ra những dòng thu nhập ổn định và với những chi phí phát sinh có thể dự báo được. Kỹ thuật này cho phép định giá viên ước tính giá trị biểu hiện thành một lượng tiền nhất định dựa trên cơ sở ước tính thu nhập ròng từ kinh doanh (cho thuê) bất động sản trong một (01) năm. Bước 1: tìm ITổng thu nhập tiềm năng Là tiền thuê theo giá phổ biến trên thị trường của một bất động sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% Ví dụ: một chung cư gồm có : 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá $200/tháng/đơn nguyên; 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá $300/tháng/đơn nguyên. Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là: Giảm thu nhập do không cho thuê hết diện tích, do khách thuê nợ tiền dây dưa Xét trong thời gian dài, một bất động sản cho thuê ít khi có tỷ lệ lấp đầy 100%. Tỷ lệ phòng/diện tích trống cho loại hình bất động sản phổ biến có thể điều tra từ thị trường những bất động sản cho thuê tương tự. Giảm thu nhập do …(tiếp) Tổng thu nhập thực tế Ví dụ: Các chi phí vận hành (duy tu, bảo dưỡng và quản lý). Là những chi phí duy tu, bảo dưỡng và quản lý liên quan đến bất động sản nhằm bảo đảm bất động sản có thể duy trì điều kiện cạnh tranh với những bất động sản tương tự trên thị trường. Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp Các chi phí vận hành Chi phí trực tiếp: là những chi phí cố định phải trả bất kể bất động sản có khách thuê hay không. Bao gồm: - Thuế bất động sản Bảo hiểm nhà cửa Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả thay đổi tùy thuộc vào tỷ lệ có khách thuê bất động sản. Ví dụ: - Chi phí quản lý - Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh, - Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ - Dọn vệ sinh, duy tu Trang chi, tân trang Các chi phí vận hành BĐS Chi phí thay thế dự phòng: là những chi phí chuẩn bị cho thay thế định kỳ những bộ phận, hạng mục của công trình có tuổi đời ngắn hơn tuổi đời của bản thân tòa nhà. Nhiều hạng mục có thể phải thay thế nhiều lần. Ví dụ : - Lợp lại mái, - Lát lại sàn, - Sơn trong, ngoài, - Thay thế thiết bị trong bếp, phòng tắm, phòng giặt… Chi phí vận hành BĐS Thống kê điều tra thị trường Thu nhập ròng từ cho thuê BĐS (NOI) Ví dụ minh họa Tỷ suất vốn hóa R Tỷ suất vốn hóa đóng vai trò như một chiếc đòn bẩy có tác dụng bẩy thu nhập thành một giá trị Đây là một trong những vấn đề quan trọng nhất, gây tranh cãi nhiều nhất, và ít đề cập đến nhất trong khi định giá bất động sản. Quá trình quyết định một tỷ suất vốn hóa thị trường để từ đó quy đổi các thu nhập ròng ước tính từ bất động sản trong tương lai thành một số tiền hiện tại (hiện giá). Tỷ suất vốn hóa R NOI Value ($) R thấp R cao Quá trình chuyển đổi thu nhập thành giá trị Quá trình chuyển đổi thu nhập thành giá trị R càng thấp, giá trị tính cho một $1 thu nhập càng cao Tỷ suất vốn hóa R Một sự tăng tỷ suất vốn hóa từ 2% lên 4% (tăng 100%) đã hạ thấp giá trị vốn hóa từ $100 xuống còn $50 (giảm 50%). Ngược lại, một sự giảm tỷ suất vốn hóa từ 4% xuống 2% thì giá trị vốn hóa đã tăng từ $50 lên $100 (tăng 100%). Bước 2: tìm R? Cách 1: Tỷ suất vốn hóa rút ra từ mức giá bán của các bất động sản tương tự trên thị trường chia thu nhập kinh doanh ròng của bất động sản tương tự cho giá bán của bất động sản đó. Bất động sản tương tự : - Tương tự về hệ số sử dụng đất, - Tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu trên thu nhập ròng thực tế, - Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình. tìm R? cách 1Ví dụ: có 3 bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá, có tỷ lệ vốn hóa chung như sau: Tìm R? cách 2 căn cứ vào tỷ trọng vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ cổ đông Căn cứ vào tỷ trọng đóng góp của phần vốn huy động từ cổ đông và phần vốn vay ngân hàng vào tỷ suất vốn hóa chung Ví dụ Một dự án đầu tư bất động sản theo đó tỷ lệ vốn vay ngân hàng chiếm 75% tổng giá trị bất động sản. Ngân hàng cho vay với lãi suất 10.9%/năm. Tỷ lệ lãi trả vốn huy động cổ đông là 13%. Tìm tỷ suất R0 Giải: M x RM + (1-M) x RE = R0 0.75 x 0.109 + 0.25 x 0.13 = 0.11428 hay 11.428% Tìm R? cách 3 tổng cộng của một số tỷ lệ sau Tỷ lệ an toàn: lãi suất Trái phiếu Chính phủ 10 năm hoặc lãi suất vay ngắn hạn ngân hàng Tỷ lệ rủi ro có thể bị mất một phần vốn đầu tư Tỷ lệ tư vấn, giám sát đầu tư Tỷ lệ mất tính thanh khoản: do những khó khăn trong chuyển đổi bất động sản thành tiền mặt 2 nhược điểm của phương pháp vốn hóa trực tiếp Không phản ánh được những thay đổi của dòng thu nhập từ bất động sản trong tương lai Không sử dụng được khi công trình trên đất là mới xây vì thu nhập ròng trong năm đầu tiên của bất động sản này có khả năng mang giá trị âm và không ổn định qua các năm. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) Phương pháp DCF dựa trên giả thiết là giá trị của một tài sản bằng với tổng giá trị hiện tại của dòng thu nhập nhận từ tài sản trong tương lai. Quá trình cộng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai và giá trị còn lại của tài sản vào cuối kỳ đầu tư gọi là phân tich dòng tiền chiết khấu. Quy đổi dòng tiền dự kiến thu được trong nhiều năm trong tương lai về giá trị hiện tại Khắc phục 2 nhược điểm của phương pháp vốn hóa trực tiếp Chiết khấu: quy đổi giá trị trong tương lai về hiện giá Giá trị thời gian của tiền(thời gian là tiền bạc) 03 yếu tố khách hàng quyết định bỏ tiền ra mua một bất động sản để cho thuê: Giá thuê (độ lớn của dòng tiền hàng năm thu về) Thời gian có tiền (khách thuê trả trước hay sau, đầu kỳ hay cuối kỳ) Giá trị còn lại của bất động sản vào cuối kỳ đầu tư (cho thuê). Thời giá của tiền (hay giá trị thời gian) của tiền là gì? Như vậy thời giá của tiền nói một cách đơn giản là khi những yếu tố khác không thay đổi thì có tiền ngay bây giờ sẽ tốt hơn là sau này mới có. Nhưng tại sao? “a bird in the hand is worth two in the bush” “Thà rằng được sẻ trên tay Còn hơn được hứa trên mây hạc vàng” Anh chị vừa trúng sổ số 10.000 USD. Bây giờ anh chị lựa chọn một trong 2 phương án: Phương án A: nhận $10,000 ngay bây giờ, hoặc Phương án B. nhận $10,000 sau 3 năm nữa. Anh chị lựa chọn phương án nào?  Nếu có 10.000 USD hôm nay, anh chị có thể làm tăng giá trị tương lai của món tiền đó lên bằng cách đầu tư vào đâu đó (ví dụ gửi ngân hàng) để hưởng lãi suất (option A) FV của 10.000 USD Giả sử anh/chị gửi 10.000 USD vào NH với lãi suất 10%/năm. Hỏi giá trị món tiền gửi đó đến cuối năm thứ hai là bao nhiêu? Cuối năm thứ 1: 10.000 + 10.000 x 0.1 = 10.000 (1+0.1) = 11.000 Cuối năm thứ 2: 11.000 + (11.000 x 0.1) = 12.100 USD Cuối năm thứ 2 anh chị có 12.100 USD. Gồm bốn phần nhỏ: 10.000 USD gốc ban đầu 1.000 USD lãi trên gốc cuối năm thứ nhất 1.000 USD lãi trên gốc cuối năm thứ 2 100 USD lãi trên lãi cuối năm thứ 2 (1.000 x0.1) = 100 USD FV của 10.000 USD 12.100 USD là giá trị tương lai của món tiền gửi 10.000 USD 12.100 USD = 10.000 x 1.1 = (10.000 x1.1) x 1.1 = 10.000 USD x 1.1 x 1.1 = 10.000 USD x 1.12 Do đó: FVt = A x (1+r)t Option A: nhận 10.000 USD bây giờ, sau 2 năm sẽ có 12.100 USD Option B: sau 2 năm vẫn là 10.000 USD Phương án A tốt hơn vì bạn có ngay tiền bây giờ và anh chị có cơ hội để có thêm món tiền là $2.100 USD = $12.100 - $10.000 Giá trị tương lai FVt = $A x (1+r)t Trong đó: A: khoản đầu tư ban đầu t: khoảng thời gian r: lãi suất FV của một dòng đầu tư FV =  100 x(1+0.05)5 = 578 triệu đ (100) (100) (100 ) (100) (100) 0 1 2 3 4 5 Giá trị hiện tại: 10.000 USD nhận được trong tương lai sẽ có giá trị bao nhiêu vào ngày hôm nay? Lãi suất cộng dồn 10% làm giảm giá trị hiện tại của 10.000 USD nhận được trong tương lai như thế nào. Giá trị hiện tại của $10.000 (r = 10%)  Giá trị hiện tại của $10.000 (r = 10%)  Giá trị hiện tại (tiếp) 1 PV = FVt ----------- = FVt x (1+r)-t (1+ r)t Trong đó: 1/(1+r)t gọi là hệ số chiết khấu vì nó được dùng để quy đổi giá trị tương lai về hiện giá Các trường hợp : tìm Pv, FV, r, t FV và PV PV và FV (r = 5%) Tính toán giá trị hiện tại của một dòng tiền đều đặn nhận được từ cho thuê (trả vào cuối kỳ) Giả sử rằng bạn đang nhận đều đặn (từ khách thuê nhà) 1.000 USD/năm trong thời hạn 5 năm và cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền đó hàng năm với lãi suất 5.0%/năm Sơ đồ dưới đây chỉ ra số tiền 1.000 USD khi quy đổi về hiện giá sẽ tương đương với bao nhiêu tiền vào cuối mỗi kỳ trong thời hạn 5 năm.  Tính toán giá trị hiện tại của một dòng tiền đều đặn nhận được từ cho thuê (trả vào cuối kỳ) Tính toán giá trị hiện tại của một dòng tiền đều đặn nhận được từ cho thuê (trả vào cuối kỳ) C = dòng tiền mỗi kỳ i = Lãi suấtn = số lần nhận được/chi trả Tính toán giá trị hiện tại của một dòng tiền đều đặn nhận được từ cho thuê (trả vào cuối kỳ) Khi n  thì: 1 (1+i)n Do đó 0 Trở thành PV = C/i (vốn hóa trực tiếp) Mối quan hệ giữa tỷ suất vốn hóa (R) và tỷ suất chiết khấu i Tỷ suất vốn hóa trực tiếp R là trung bình quyền số giữa lãi suất i (lãi vốn vay ngân hàng) và tỷ suất sinh lời vốn huy động từ cổ đông Y (quyền số là M (%) giá trị tài sản hình thành từ vốn vay ngân hàng và (1-M) % giá trị hình thành từ vốn huy động cổ đông). R = Mi + (1-M)Y