Bài giảng Phương pháp so sánh bất động sản

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH * Tổng quan Khái niệm: Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phân tích, so sánh giá bán của các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường, sau đó thực hiện những điều chỉnh đối với các mức giá bán của những BĐS so sánh đó để tìm ra mức giá chỉ dẫn của BĐS cần định * Tổng quan Phương pháp so sánh tập trung vào phân tích những điểm tương tự và những điểm khác biệt của các BĐS mà nó tác động đến giá trị; đó là: Pháp lý về BĐS Vị trí Các điều kiện thanh toán Thời gian mua bán, giao dịch thành công (giá thay đổi theo thời gian) * Tổng quan Quy mô diện tích Các đặc điểm về vật chất Các đặc điểm về mặt kinh tế, nếu BĐs tạo ra thu nhập. v.v. * Tổng quan Cơ sở của phương pháp: Giá trị thị trường của một bất động sản có liên quan trực tiếp với giá bán của các bất động sản cạnh tranh có thể so sánh được. * Tổng quan Các nguyên tắc liên quan Thay thế Đóng góp Cung – cầu Những yếu tố ngoại biên * Tổng quan Khả năng áp dụng: - Phù hợp với tất cả các loại bất động sản nếu có đủ số liệu về những giao dịch gần với thời điểm định giá, đáng tin cậy. - Khi dữ liệu có sẵn, thì đây là phương pháp trực tiếp và lô-gic nhất đối với việc ước tính giá trị. * Những ưu điểm của phương pháp: Coi giá trị được phản ảnh tự động trong giá thị trường. Đơn giản, trực tiếp; dễ hiểu, dễ áp dụng.  Những hạn chế: Khi thông tin, số liệu không đầy đủ thì độ tin cậy của phương pháp này không cao. Sử dụng số liệu lịch sử nên khi thị trường có sự thay đổi nhanh thì cũng làm giảm độ tin cậy của kết quả Dấu điều chỉnh, độ lớn điều chỉnh * Tổng quan Yêu cầu của phương pháp - Định giá = thống kê + ước lượng - Phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản tương tự có thể so sánh được. - Chỉ sử dụng giá bán trong các giao dịch bình thường trên thị trường. - Các thông tin phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ. * Các bước thực hiện Gồm 4 bước: - Bước 1: Thống kê, thu thập thông tin, số liệu về BĐS cần định giá và những BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch. - Bước 2: Thẩm định và xác minh thông tin về các BĐS so sánh - Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh giá các BĐS so sánh - Bước 4: Thống nhất các mức giá chỉ dẫn để tìm về mức giá xác định của BĐS * Bước 1 1. Nhận biết, thu thập thông tin về BĐS cần định giá Nắm được đầy đủ thông tin về BĐS và quyền về BĐS cần định giá cũng như sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất. Tài liệu do khách hàng cung cấp Khảo sát thực địa Xác định rõ khách hàng, bên thứ ba, ngày định giá. * 2. Nghiên cứu thị trường để tìm kiếm và thu thập thông tin về những BĐS so sánh mới được mua bán: Tìm kiếm những BĐS tương tự và cạnh tranh: Có cùng sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất; Có vị trí, tuổi, diện tích, mục đích sử dụng, và các đặc điểm tương tự Giao dịch trong thời gian gần nhất, với các điều kiện thị trường tương tự Thu thập được đầy đủ thông tin: Số lượng và chất lượng Thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt BĐS/Tài sản tương tự là: BĐS cùng loại, có các đặc trưng cơ bản với tài sản cần thẩm địnhvề: Mục đích sử dụng, Đặc điểm pháp lý, Đặc điểm kinh tế kỹ thuật, Hình dáng kích thước, Nguyên lý cấu tạo, Tính năng kỹ thuật, Tính năng sử dụng…. * * Bước 2 Thẩm định và xác minh thông tin thị trường và thông tin về các BĐS so sánh “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua - bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường, trong đó bên mua và bên bán đều hành động khôn ngoan, vì lợi ích của ban thân, không bị bất kỳ sức ép nào”. Nghiên cứu, phân tích các xu hướng trên thị trường của loại BĐS cần định giá Đối với từng BĐS so sánh phải thẩm định và xác minh các thông tin sau: Giá cả và điều kiện thanh toán Ngày giao dịch thành công Đặc điểm pháp lý, quyền, lợi ích nằm trong BĐS Hiện trạng BĐS Vị trí, diện tích, hướng, hạ tầng, công trình trên đất Các yếu tố khác tác động đến giá cả và giá trị BĐS (thu nhập, các tiện nghi, v.v.) * * Việc xác minh thông tin nhằm bảo đảm cho định giá viên sử dụng những thông tin, số liệu chính xác, đúng với thực tế. Để xác minh thông tin, định giá viên phải liên hệ với những tổ chức, cá nhân nắm được những thông tin, đặc biệt là những người tham gia trực tiếp giao dịch (người mua, người bán), người môi giới BĐS. * Bước 3 Phân tích và thực hiện điều chỉnh giá các BĐS so sánh Phân tích, định lượng những đặc điểm giống và khác nhau, những yếu tố tốt hơn và kém hơn giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh. Lựa chọn 3 -5 BĐS so sánh Thông thường sử dụng bảng điều chỉnh để điều chỉnh giá. Nguyên tắc: Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá các BĐS so sánh. * Xem xét từng điểm khác nhau đáng kể giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh để điều chỉnh giá bán của BĐS so sánh: Nếu BĐS so sánh tốt hơn, có ưu thế hơn thì điều chỉnh giảm Nếu BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng. Các yếu tố so sánh:  Các đặc điểm về pháp lý  Điều kiện thanh toán Điều kiện giao dịch (động cơ, quan hệ của người mua và người bán)  Điều kiện thị trường * Các yếu tố so sánh (tiếp…)  Vị trí  Các đặc điểm về vật lý: + Kích thước, hình dáng thửa đất + Mặt bằng xây dựng + Chất lượng xây dựng + Tuổi thọ của tòa nhà, công trình + Thực trạng của nhà cửa, công trình  Đặc điểm kinh tế (BĐS thương mại, …)  Điều kiện về kết cấu hạ tầng; cảnh quan môi trường xung quanh  Quy hoạch. * Áp dụng cách thức điều chỉnh phù hợp: + Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử dụng để điều chỉnh những khác biệt về những điều kiện thị trường hoặc vị trí của BĐS. + Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: dùng để điều chỉnh những khác biệt về mặt vật lý giữa BĐS so sánh và BĐS cần định giá. * Trật tự điều chỉnh: Điều chỉnh giá bán theo các đặc điểm pháp lý, các điều kiện thanh toán, điều kiện thị trường trước; điều chỉnh theo vị trí và các đặc điểm vật lý sau. Kết quả của bước này sẽ cung cấp một số mức giá trị chỉ dẫn đối với BĐS cần định giá. * Bước 6 Điều hòa các mức giá trị chỉ dẫn để ước tính giá trị của BĐS cần định giá Cần phải có đánh giá để đưa ra kết luận: Mức giá của BĐS so sánh nào gần sát nhất với BĐS cần định giá Kết luận này không đơn giản là con số bình quân của các mức giá đã điều chỉnh ở bước 5. Những mức giá trị chỉ dẫn chỉ là cơ sở để đánh giá, phân tích và đưa ra kết luận về giá trị của BĐS cần định giá. * Xin cám ơn!