Bài giảng Phương pháp định giá so sánh

Ph−ơng pháp ĐỊNH GIÁ so sánh 1. Khái niệm, ý nghĩa của ph−ơng pháp so sánh 1.1 Khái niệm Định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS t−ơng tự đ−ợc bán trên thị tr−ờng. 1.2 ý nghĩa. -Đ−ợc áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về kỹ thuật. -Định giá đ−ợc giá trị thị tr−ờng của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận 2. Cơ sở của ph−ơng pháp Các nguyên tắc cơ sở của ph−ơng pháp so sánh: • Nguyên tắc cung và cầu: • Nguyên tắc thay thế. • Nguyên tắc cân bằng • Nguyên tắc ngoại ứng ứng dụng những nguyên tắc trên ng−ời định giá xem xét tất cả những vấn đề có liên quan và những phản ứng của thị tr−ờng đối với vấn đề định giá. 3. Yêu cầu - Chỉ so sánh đ−ợc với các BĐS t−ơng tự trong vùng, có tính chất đồng nhất. - So sánh với những giao dịch đ−ợc thực hiện trong thời gian gần đây. - Ng−ời định giá phải tăng c−ờng kinh nghiệm, kiến thức thị tr−ờng. - Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị tr−ờng. - Chất l−ợng thông tin phải cao và có thể so sánh đ−ợc - Thị tr−ờng cần ổn định 4. Các b−ớc tiến hành (1)Tìm kiếm thông tin của các BĐS đ−ợc bán trong thời gian gần đấy có thể so sánh đ−ợc với BĐS mục tiêu. (2)Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh đ−ợc để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này là có thể so sánh đ−ợc. (3)Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh đ−ợc thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS). (4) Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt của BĐS với BĐS mục tiêu. (5) Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. (6) Hòa hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu. 5. Quá trình điều chỉnh 5.1 Các yếu tố so sánh Các yếu tố so sánh là đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau. - Các quyền của BĐS - Điều kiện tài chính. - Điều kiện bán. - Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua. - Các điều kiện thị tr−ờng -Vị trí BĐS. - Các đặc tính vật chất của BĐS. - Các đặc tính kinh tế - Sử dụng (phân vùng). - Các giá trị không phải là BĐS 5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo) 5.2 Ph−ơng pháp điều chỉnh Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống và ng−ợc lại. L−u ý: - Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết. - Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị tr−ờng. - Đặt câu hỏi: Sự hiện diện hoặc thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thị tr−ờng. 5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo) 5.2 Ph−ơng pháp điều chỉnh. Có 2 loại điều chỉnh - Điều chỉnh số tiền tính gộp. - Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích lũy 5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo) 5.2 Ph−ơng pháp điều chỉnh Kỹ thuật xác định và −ớc l−ợng các điều chỉnh. • Các ph−ơng pháp phân tích định l−ợng: - Phân tích số liệu theo cặp. - Phân tích số liệu theo nhóm. - Phân tích thống kê. - Phân tích bằng đồ thị - Phân tích độ nhạy. - Phân tích xu h−ớng - Phân tích chi phí 5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo) 5.2 Ph−ơng pháp điều chỉnh • Các ph−ơng pháp phân tích định l−ợng (tiếp theo): - Phân tích số liệu thứ cấp. - So sánh trực tiếp - Vốn hóa sự khác biệt trong tiền thuê. • Phân tích định tính: - Phân tích so sánh t−ơng đối. - Phân tích xếp hạng. - Phỏng vấn cá nhân. 5.3. Trình tự điều chỉnh - B1:Xác định yếu tố so sánh có ảnh h−ởng đến giá trị của loại BĐS cần định giá. - B2: So sánh những đặc điểm của các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và −ớc l−ợng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh. - B3:Xác định số l−ợng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS so sánh để có đ−ợc khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu. - B4: Thực hịên sắp xếp đồng hạng của các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. - B5: Thực hịên sự hòa hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu 5.3. Trình tự điều chỉnh 102,9Giá điều chỉnh -2,1-2%3. Điều chỉnh về ph−ơng thức thanh toán 105 tr.đGiá điều chỉnh +5+5%2. Điều chỉnh về quyền BĐS 100 tr.đ1.Giá bán L−ợng điều chỉnh áp dụng cho giá BĐS Tỷ lệ điều chỉnh, % Các yếu tố so sánh 5.3. Trình tự điều chỉnh L−ợng điều chỉnh áp dụng cho giá BĐS Tỷ lệ điều chỉnh, % Các yếu tố so sánh 113,447Giá điều chỉnh +5,402+5%6.Điều chỉnh về điều kiện thị tr−ờng +0+0%5. Điều chỉnh về các chi phí phải thực hiện nay sau khi mua 108,045Giá điều chỉnh +5,145+5%4. Điều chỉnh về điều kiện bán 5.3. Trình tự điều chỉnh L−ợng điều chỉnh áp dụng cho giá BĐS Tỷ lệ điều chỉnh, % Các yếu tố so sánh 111,178Chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu + 3,403 -5,672 -5,672 +2,269 +3,403 +3% -5% -5% +2% +3% 7. Các điều chỉnh khác -Về địa điểm -Về tính chất vật lý -Về tính chất kinh tế -Về sử dụng - Về yếu tố không phải là BĐS 6. Những hạn chế của ph−ơng pháp • Là ph−ơng pháp đơn giản nh−ng nhiều cạm bãy, nếu ng−ời định giá đặt quá nhiều tin t−ởng vào các bằng chứng thị tr−ơng nh−ng đã quên mất những bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xẩy ra trong thị tr−ờng. • Khi thị tr−ờng yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng ph−ơng pháp này rất hạn chế. • Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó. • Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của ph−ơng pháp. • Đối với những BĐS lần đầu đ−ợc đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. 6. Những hạn chế của ph−ơng pháp • Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu. • Ng−ời định giá phải xác định và phân tích đ−ợc điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải đ−ợc đ−a ra trong báo cáo định giá. Mặc dù cần phải cẩn thận trong việc sử dụng ph−ơng pháp so sánh và th−ờng xuyên thiếu vắng những bằng chứng so sánh đ−ợc, nh−ng đây là ph−ơng pháp th−ờng xuyên đ−ợc sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp. 7.ứng dụng của ph−ơng pháp 7.1 Phân tích số liệu theo cặp về nhà ở dân c−- định lượng. Ví dụ 1: Cần định giá một nhà ở 3 tầng có tổng diện tích xây dựng là 150 m2 với 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp và 1 phòng khách, 3 nhà vệ sinh ở 3 tầng trên diện tích đất sử dụng là 45 m2. Chất l−ợng xây dựng của ngôi nhà ở mức tốt so với các ngôi nhà khác trong khu vực. Biểu 1: Số liệu về các BĐS có thể so sánh đ−ợc 1 T tr−ớc 2 T tr−ớc 10T tr−ớc 3 T tr−ớc 6 tháng tr−ớc Thời gian bán7 44343SL phòng ngủ6 nhauTựT−ơngSL phòng khách, bếp5 34322SL nhà vệ sinh4 4545404340DT đất sử dụng, m23 150155120150120DT xây dựng, m22 15001600128014501300Giá bán, tr.đ1 SS5SS4SS3SS2SS1Các yếu tố SSTT Biểu 1: Số liệu về các BĐS có thể so sánh đ−ợc T−ơng tự nhau T−ơng tự nhau T−ơng tự nhau T−ơng tự nhau T−ơng tự nhau Vị trí11 Chậm 6 tháng Thanh toán ngay Chậm 3 tháng Chậm 1 tháng Thanh toán ngay Điều kiện thanh toán 10 TQSHTQSHTQSHTQSHTQSHCác quyền lợi9 ng−ời nhà Thị tr−ờng Thị tr−ờng Thị tr−ờng Thị tr−ờng Điều kiện bán8 SS5SS4SS3SS2SS1Các yếu tố SSTT Biểu 2: Quá trình điều chỉnh 15801600128014501300Giá điều chỉnh +80 tr.đ 0000Mức điều chỉnh Bán cho em TTTTTTTTThị tr−ờng 2. Điều kiện bán 15001600128014501300Giá điều chỉnh TQSHTQS H TQS H TQS H TQS H TQSH1. Các quyền lợi Các điều chỉnh 15001600128014501300-Giá bán, tr.đ SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác điều chỉnh Biểu 2: Quá trình điều chỉnh 1631,1 2 16001295,3 6 1452,91300Giá điều chỉnh chỉnhđiềuKhôngtựT−ơg4.Vị trí 1631,1 2 16001295,3 6 1452,91300Giá điều chỉnh *0,54% =51,19 0*0,4% =15,36 *0,2% =2,9 0Mức điều chỉnh - 6 tháng TT ngay -3 tháng - 1 tháng TT ngay TT ngay 3.ĐK thanh toán SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác điều chỉnh Biểu 2: Quá trình điều chỉnh 1631, 192 15911420,1 28 1467,4 29 1399Giá điều chỉnh 0-10+600+60Mức điều chỉnh 1501551201501201506.DT xây dựng, m2 1631, 192 16081360,1 28 1467,4 29 1339Giá điều chỉnh 0*0,5% =8 *5%= 64,768 *1%= 14,529 *3% =39 Mức điều chỉnh 1 tháng tr−ớc 2 tháng tr−ớc 10 tháng tr−ớc 3 tháng tr−ớc 6 tháng tr−ớc 5. Thời gian bán SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác điều chỉnh Biểu 2: Quá trình điều chỉnh 1632,19 2 15911430, 128 1474, 429 1416Giá điều chỉnh 00+100+10Mức điều chỉnh 4434349. Phòng ngủ 1632,19 2 15911420, 128 1474, 429 1406Giá điều chỉnh 0-70+7+7-Mức điều chỉnh 3432238. Nhà vệ sinh chỉnhđiềuPhảiKhông7.SL phòng khách và bếp SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác điều chỉnh Biểu 2: Quá trình điều chỉnh 24153Trọng số theo tổng mức điều chỉnh 131,1 92 25150,1 28 24,42 9 116Tổng mức điều chỉnh 132,1 92 -9150,1 28 24,42 9 116Tổng mức điều chỉnh thuần 36,24 8 35,35 5 35,75 3 34,28 9 35,4Tr.đ/ m2 Giá điều chỉnh/m2đất SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác điều chỉnh Hòa hợp các chỉ số giá trị Tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh: (35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+ (35,348x2)= 527,316 tr.đ Giá trị đơn vị của BĐS mục tiêu: 527,316 tr.đ/15= 35,154 tr.đ/m2 Giá trị BĐS mục tiêu 35,154 tr.đ/m2 x45 m2=1581,948 tr.đ làm tròn số là 1582 tr.đ 7.2 Phân tích định tính bằng ph−ơng pháp so sánh t−ơng đối Ví dụ2 : Xác định giá bán căn hộ 90 m2, có các thông tin của các căn hộ đã đ−ợc bán trong thời gian gần đây ở cùng khu vực nh− sau: 7.2 Phân tích định tính bằng ph−ơng pháp so sánh t−ơng đối Biểu 3: Các thông tin của BĐS so sánh T−ơn g tự T−ơn g tự Kém hơn Tốt hơn T−ơng tự Tốt3. Địa điểm Kém hơn Tốt hơn T−ơng tự T−ơng tự Tốt hơn TB2. Chất l−ợng XD TQS H TQS H TQSHTQSHTQSHTQS H 1.Các quyền BĐS 6,717,546,867,626,875Giá bán/m2 sàn 7965751058090DT sàn, m2 530490515800550-Giá bán, tr.đ SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác yếu tố SS 7.2 Phân tích định tính bằng ph−ơng pháp so sánh t−ơng đối Kém hơn Tốt hơn Kém hơn Tốt hơn Tốt hơn So sánh chung T−ơng tự Tốt hơn T−ơng tự Tốt hơn Kém hơn Tốt5. Nơi gửi xe T−ơng tự T−ơng tự T−ơng tự T−ơng tự Tốt hơn Tốt4. Các dịch vụ SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác yếu tố SS 7.2 Phân tích định tính bằng ph−ơng pháp so sánh t−ơng đối • Tiến hành so sánh từng cặp giữa BĐS mục tiêu với BĐS so sánh, chỉ ra mức độ tốt hơn, t−ơng tự, kém hơn. • BĐS SS1 có giá/m2 sàn là 6,875 tr.đ. Khi so sánh với BĐS mục tiêu, SS1 có chất l−ợng xây dựng tốt hơn, dịch vụ nh− thang máy, điện, cấp thoát m−ớc tốt hơn, địa điểm t−ơng tự, nơi gửi xe kém hơn. So sánh chung là có mức đáp ứng tốt hơn BĐS mục tiêu, giá BĐS mục tiêu sẽ thấp hơn 6,875 tr.đ/m2 • So sánh t−ơng tự giữa BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh khác, sẽ rút ra kết luận nh− trong biểu. • Thực hiện sắp xếp đồng hạng t−ơng đối của các BĐS so sánh so với BĐS mục tiêu 7.2 Phân tích định tính bằng ph−ơng pháp so sánh t−ơng đối Biểu 4: Chuỗi sắp xếp đồng hạng Làm tròn số là 618 triệu đồng =6,87 tr.đ/m2 x90 m2 = 618,3 tr.đ Giá BĐS mục tiêu Kém hơn6,71BĐS SS 5 Kém hơn6,86BĐS SS 3 BĐS mục tiêu Tốt hơn6,875BĐS SS1 Tốt hơn7,54BĐS SS 4 Tốt hơn7,67BĐS SS 2 So sánh chungGiá/m2 sàn, tr.đCác so sánh 7.3 Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định l−ợng • Trong ví dụ 1 có một số khác biệt về chất l−ợng giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh đ−ợc cho trong biểu sau. ở đây có thể ký hiệu tốt hơn là dấu +; kém hơn là dấu – và t−ơng đ−ơng là dấu = 7.3 Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định l−ợng Biểu 5: Các yếu tố so sánh định tính 91110131210Tuổi công trình, năm TốtKémTBTBTBTBChế độ bảo d−ỡng 3,83,843,43,63,8Chiều cao trần,m TốtTốtTốtTrung bình TốtTốtChất l−ợng XD 36,24 8 35,35 5 35,75 3 34,28 9 35,4Giá điều chỉnh/m2 đất, tr.đ SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác yếu tố so sánh 7.3 Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định l−ợng Biểu 6: Kết quả điều chỉnh định tính ++--+-----Đánh giá chung +-=--10 4. Tuổi CT, năm +-===3. Bảo d−ỡng ==+--2. Chều cao trần ===-=1. Chất l−ợng XD 36,24 8 35,35 5 35,75 3 34,28 9 35,4Giá điều chỉnh/m2 SS5SS4SS3SS2SS1BĐSCác yếu tố so sánh 7.3 Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định l−ợng Biểu 7:Kết quả xếp đồng hạng Kém hơn>34,289BĐS SS 2 Kém hơn>35,355BĐS SS 4 Kém hơn>35,4BĐS SS 1 BĐS mục tiêu Tốt hơn<35,753BĐS SS 3 Tốt hơn<36,248BĐS SS 5 Đánh giá chungGiá/m2 đất, tr.đCác so sánh 7.3 Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định l−ợng • Giá BĐS mục tiêu nằm trong khoảng từ 35,4 triệu đ đến 35,753 tr.đ. • Căn cứ vào đánh giá chung cho thấy BĐS SS 3 t−ơng tự BĐS mục tiêu nhất, nên giá của BĐS mục tiêu sẽ gần với giá của SS3 hơn. • Giá BĐS mục tiêu là: 35,6 tr.đ/m2 x 45m2= 1602 tr.đ làm tròn là 1600 tr.đ 7.4 Hòa hợp các chỉ số giá trị • Đây là giai đọan cuối cùng trong quá trình phân tích giá trị từ 2 hay nhiều BĐS so sánh đã đ−ợc rút ra từ số liệu thị tr−ờng. • Khi thực hiện hoà hợp ng−ời định giá cần: - Tóm tắt và xem xét lại các số liệu và phân tích đã làm. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của mỗi chỉ số giá, kiểm tra tính thực tiễn, hợp lý của số liệu thị tr−ờng và của các kỹ thuật phân tích đã áp dụng. - Sử dụng các chỉ số giá trị để quyết định khoảng giá trị hoặc giá trị cụ thể của BĐS mục tiêu (điểm −ớc l−ợng). 7.4 Hòa hợp các chỉ số giá trị • Sự hòa hợp các chỉ số giá trị bao gồm 2 mức độ phân tích: (1) Rút ra chỉ số giá trị từ giá của các BĐS so sánh đã đ−ợc điều chỉnh- áp dụng điều chỉnh định l−ợng và định tính (2) Rút ra giá trị từ 2 hay nhiều chỉ số giá đ−ợc thực hiện ở những đơn vị so sánh khác nhau • Sự hòa hợp cũng đ−ợc thực hiện đối với các chỉ số giá trị đ−ợc rút ra từ 2 hay nhiều ph−ơng pháp định giá. • L−u ý: - Giá trị đ−ợc kết luận phải phù hợp với mục đích định giá. - Các chỉ số giá trị rút ra từ các ph−ơng pháp khác nhau phù hợp với giá trị BĐS mục tiêu