Bài giảng Pháp luật về kinh doanh bất động sản

PHÁP luật về KINh DOANH Bất động sản Tμi liệu tham khảo để học tập 1. Những nội dung mới của Bộ Luật Dân Sự năm 2005, NXB T− pháp năm 2005; 2. Nguyễn Văn Thung, Hỏi đáp về Luật Nhμ ở, NXB CTQG năm 2006. 3. Nguyễn Văn Thung, Hỏi đáp về Luật Kinh doanh BĐS, NXB CTQG năm 2007. 4. Trần Quang Huy, Quyền sử dụng đất trong thị tr−ờng BĐS ở Việt Nam, NXB T− pháp, năm 2004. 5. Luật s− Nguyễn Hữu Quang, H−ớng dẫn cho thuê mua bán BĐS, NXB Lao động - Xã hội, 2005. 6. Luật Xây dựng năm 2003, NXB CTQG, năm 2003. 7. Luật Đất đai năm 2003 vμ các văn bản thi hμnh 8. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngμy 15/10/2007 về h−ớng dẫn thi hμnh LKDBĐS Bộ luật dân sự năm 2005 1. Vấn đề sở hữu theo quy định của pháp luật hiện hμnh ( Xác định lại một cách chính xác vấn đề sở hữu nhμ n−ớc đối với các tμi nguyên thiên nhiên - đây lμ điểm mâu thuẫn giữa Hiến pháp 1992, LĐĐ vμ BLDS ). + Sở hữu đất đai theo quy định của Hiến pháp 1992 + Sở hữu đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 + Sở hữu đất đai theo quy định tại Điều 200 BLDS 2005 Tranh chấp về QSH nhμ cho thuê Năm 1989, tr−ớc khi xuất cảnh sang Canada định c−, tôi có cho ng−ời bμ con thuê nhμ với thời hạn 6 năm. Năm 1996, tôi về n−ớc để đòi lại nhμ nh−ng ng−ời thuê nhμ không chịu trả. Tôi lμm đơn khởi kiện ra toμ, nh−ng toμ án không thụ lý với lý do phải chờ h−ớng dẫn. Vậy xin hỏi, tr−ờng hợp của tôi có đòi đ−ợc nhμ cho thuê không? ( Bùi Thị Toμn Mỹ- Việt Kiều Canada ) Tỡnh huống vận dụng Năm 1972, gia đỡnh ụng T cho UBND xó mượn 500 m2 để UBND cho một cơ quan trung ương tạm trỳ trong thời gian chiến tranh. Khi mượn đất, UBND cú viết giấy cam kết : “khi nào cơ quan trung ương chuyển về Hà nội sẽ trả lại đất cho ụng”. Tuy nhiờn, năm 1976, UBND huyện đó cấp diện tớch này cho 5 cỏn bộ của UBND huyện làm nhà ở. Hiện nay ụng T cú nhu cầu về đất ở, vậy cú thể đũi lại diện tớch trờn khụng? Trường hợp này giải quyết như thế nào? Các quyền của CSH, SD Bất động sản 2. Đề cập một số quyền của chủ sở hữu hoặc sử dụng BĐS : quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ BĐS liền kề (i); quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề (ii); xác lập QSD hạn chế BĐS liền kề (iii); quyền về lối đi qua BĐS liền kề (iv); quyền về mắc đ−ờng dây điện, thông tin liên lạc (v); quyền cấp thoát n−ớc, quyền t−ới tiêu (vi). Tình huống vận dụng Nhμ ông K vμ ông H ở gần nhau. Khi sửa lại nhμ, ông K không xây cống thoát n−ớc mμ cho toμn bộ n−ớc thải sinh hoạt chảy thẳng xuống ao thả cá nhμ ông H. Ông H yêu cầu ông K lμm cống thoát n−ớc ra nơi quy định nh−ng ông K cứ chây ỳ. Xin cho biết pháp luật quy định về vấn đề nμy? Tình huống vận dụng Gia đình ông A vμ bμ B ở cạnh nhau. Ông A sửa nhμ nâng tầng vμ định mở thêm cửa sổ, nh−ng vì cửa sổ trông thẳng vμo phòng khách nhμ bμ B nên bμ B không đồng ý cho ông A mở thêm cửa sổ. Hỏi, việc không cho mở cửa sổ nh− vậy có đúng không? Tình huống vận dụng Nhμ ông T ở bên trong, nhμ ông B ở phía ngoμi. Ông T muốn mắc điện thoại nh−ng phải kéo dây qua nhμ ông B. Ông B không đồng ý vì cho rằng, nh− thế ảnh h−ởng đến mỹ quan nhμ mình. Ông B lμm nh− vậy có đúng không? Bộ luật dân sự năm 2005 3. Xác định các nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ dân sự: trung thực, trên tinh thần hợp tác, đúng cam kết, không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Tình huống Bμ T có anh ruột lμ P. Ông P muốn tặng cho bμ T ngôi nhμ 2 tầng, diện tích 40 m2 ở Hμ Nội. Hỏi, ông P vμ bμ T phải thực hiện những thủ tục gì để việc tặng cho đúng quy định của pháp luật? Bộ luật dân sự năm 2005 4. Xác lập cơ sở pháp lý cho các biện pháp bảo đảm BĐS nh−: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, bảo lãnh. Tình huống vận dụng Đầu năm 2008, hai anh em chúng tôi có thoả thuận bán cho bμ A một căn nhμ do chúng tôi đồng sở hữu. Sau khi thống nhất giá cả, bμ A đặt cọc 70 triệu đồng. Chúng tôi đã viết giấy nhận tiền vμ hẹn các thủ tục mua bán sau 15 ngμy. Ngoμi ra, chúng tôi không còn bất cứ thoả thuận nμo khác. Sau đó, do mâu thuẫn, chúng tôi không đồng ý bán nhμ vμ chịu bồi th−ờng cho bμ A 30 triệu đồng ( tổng cộng, chúng tôi đồng ý trả cho bμ A 100 triệu đồng), nh−ng bμ A không chịu, đòi chúng tôi phải bán nhμ hoặc trả gấp 3 lần tiền đặt cọc. Xin hỏi, chúng tôi có buộc phải bán nhμ không? nếu không bán nhμ thì trả bμ A bao nhiêu tiền cọc? Bộ luật dân sự năm 2005 5. Quy định chung cho giao dịch hợp đồng lμm nền tảng cho việc xác lập các quan hệ về th−ơng mại, đầu t−, mua bán BĐS vμ quyền sử dụng đất + Các hợp đồng trong đầu t− xây dựng, hợp tác liên doanh. + Các hợp đồng trong kinh doanh BĐS + Các hợp đồng trong giao dịch dân sự về đất đai Bộ luật Dân sự 2005 6. Các loại hợp đồng DS thông dụng: HĐ mua bán tμi sản, HĐ mua bán nhμ, hợp đồng trao đổi tμi sản, HĐ tặng cho tμi sản ( tặng cho động sản vμ BĐS ), HĐ vay tμi sản, HĐ thuê tμi sản, HĐ thuê nhμ, HĐ thuê khoán tμi sản, HĐ m−ợn tμi sản, HĐ dịch vụ, HĐ uỷ quyền lμm cơ sở cho việc quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS vμ HĐ kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của LKDBĐS Bộ luật dân sự năm 2005 7. Cơ sở pháp lý cho việc thừa kế tμi sản, phân chia tμi sản mμ các đạo luật đơn hμnh th−ờng không quy định cụ thể, mμ căn cứ vμo BLDS ví dụ: LĐĐ, LHNGĐ, LN/ở, LKDBĐS. Tình huống vận dụng Ông T kết hôn với bμ C. Sau 21 năm chung sống, ông T qua đời. Trong di chúc ông để lại số tiền đ−ợc tặng cho riêng ( ng−ời thân ở n−ớc ngoμi tặng cho riêng ông ) gửi tại ngân hμng Công th−ơng Việt Nam chi nhánh quận Cầu Giấy, Hμ Nội lμ 300 triệu đồng cho 3 ng−ời con lμ E, F, G. Các bất động sản lμ tμi sản chung ông không đề cập trong di chúc. Hỏi, bμ C có quyền thừa kế đối với số tiền 300 triệu đồng của ông T để lại không? pháp luật dân sự quy định nh− thế nμo? Tình huống vận dụng Cụ ông vμ cụ bμ H sở hữu một căn nhμ trên diện tích 200m2. Hai cụ có 3 ng−ời con lμ M, N, P. Cụ ông đã mất năm 1999 vμ không để lại di chúc. Nay cụ bμ H đã 88 tuổi nh−ng vẫn còn rất minh mẫn. Hỏi: nếu cụ bμ lập di chúc để định đoạt căn nhμ trên cho cả 3 ng−ời con thì di chúc đó có hợp pháp không? Bộ luật dân sự năm 2005 8. Đề cập tới các giao dịch dân sự về đất đai cả về nội dung, hình thức, quyền, nghĩa vụ của các bên vμ trách nhiệm pháp lý khi thực hiện các giao dịch ( các quy định nμy không còn thể hiện sự can thiệp có tính chất hμnh chính trong giao dịch dân sự nh− tr−ớc đây, ví dụ điều 740 vμ 744 BLDS 1995, Điều 76 LĐĐ 1993 ). T− vấn pháp luật Do lμ chỗ quen biết, ngμy 15/8/2007 Hoμ lập giấy tờ viết tay cho Bình vay 100 triệu đồng trong thời hạn 3 tháng. Hai bên có thoả thuận, Bình thế chấp căn nhμ cấp 4 vμ diện tích đất có căn nhμ đó. Khi nhận tiền, Bình có cho Hoμ xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Quá thời hạn trả nợ, Hoμ yêu cầu Bình trả tiền thì Bình nói đã bán căn nhμ vμ chuyển nh−ợng QSD đất trên cho ng−ời khác với thủ tục đã hoμn tất đồng thời xin khất nợ với Hoμ. Vậy, Bình đang thế chấp nhμ, đất mμ bán nhμ cho ng−ời khác thì có trái pháp luật không? Luật đầu t− 2005 B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 1. Khái quát về Luật Đầu t− - Luật ĐT được Quốc hội khúa XI, kỳ họp thứ 8 thụng qua ngày 29/11/2005 và cú hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006 gồm 10 chương 89 điều; - Luật này thay thế Luật ĐTNN tại VN năm 1996, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐTNN năm 2000 và Luật khuyến khớch ĐT trong nước năm 1998; B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 2. Chớnh sỏch về ĐT + Nhà ĐT được đầu tư trong cỏc lĩnh vực và ngành, nghề mà PL khụng cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động ĐT; + Nhà nước đối xử bỡnh đẳng trước PL đối với cỏc nhà ĐT thuộc mọi thành phần KT, giữa ĐT trong nước và ĐT nước ngoài; khuyến khớch và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động ĐT; + Nhà nước cụng nhận và bảo hộ quyền SH tài sản, vốn ĐT, thu nhập và cỏc quyền, lợi ớch hợp phỏp khỏc của nhà ĐT, thừa nhận sự tồn tại và phỏt triển lõu dài của cỏc hoạt động ĐT; + Nhà nước khuyến khớch và cú chớnh sỏch ưu đói đối với ĐT vào cỏc lĩnh vực, địa bàn ưu đói ĐT; 3. Các biện pháp bảo đảm đầu t− * Bảo đảm Quyền sở hữu tμi sản hợp pháp + Vốn ĐT và tài sản hợp phỏp của nhà ĐT khụng bị quốc hữu húa, khụng bị tịch thu bằng biện phỏp HC; +Trường hợp thật cần thiết vỡ lý do QP, AN và lợi ớch quốc gia, Nhà nước trưng mua, trưng dụng tài sản của nhà ĐT thỡ nhà ĐT được thanh toỏn hoặc bồi thường theo giỏ thị trường tại thời điểm cụng bố việc trưng mua, trưng dụng; + Việc thanh toỏn hoặc bồi thường phải bảo đảm lợi ớch hợp phỏp của nhà ĐT và khụng phõn biệt đối xử giữa cỏc nhà ĐT; B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 3. Các biện pháp bảo đảm đầu t− * Bảo đảm đối xử bình đẳng giữa các nhμ đầu t− * Bảo đảm cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động đầu t− ( áp dụng cho tất cả các nhμ đầu t− không phân biệt quốc tịch với cơ chế: th−ơng l−ợng, hoμ giải , trọng tμi hoặc toμ án) * Bảo đảm nhμ đầu t− n−ớc ngoμi đ−ợc chuyển lợi nhuận vμ thu nhập hợp pháp ra n−ớc ngoμi * Bảo đảm quyền lợi cho nhμ đầu t− khi có thay đổi chính sách pháp luật 4. Quyền và nghĩa vụ của nhà ĐT a. Quyền tự chủ ĐT, kinh doanh + Lựa chọn lĩnh vực ĐT, hỡnh thức ĐT, phương thức huy động vốn, địa bàn, quy mụ ĐT, đối tỏc ĐT và thời hạn hoạt động của dự ỏn; + ĐKKD một hoặc nhiều ngành, nghề; thành lập DN theo quy định của PL; tự quyết định về hoạt động ĐT, KD đó đăng ký; 4. Quyền và nghĩa vụ của nhà ĐT b. Quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực ĐT - Bỡnh đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng cỏc nguồn vốn tớn dụng, quỹ hỗ trợ; sử dụng đất đai và tài nguyờn theo quy định của PL; - Thuờ hoặc mua thiết bị, mỏy múc ở trong nước và nước ngoài để thực hiện dự ỏn ĐT; - Thuờ LĐ trong nước, thuờ LĐ nước ngoài làm cụng việc quản lý, LĐ kỹ thuật, chuyờn gia theo nhu cầu SX-KD; C . Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Nhà ĐT cú dự ỏn ĐT được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức TD được phộp hoạt động tại VN để vay vốn thực hiện dự ỏn theo quy định của PL ( vay của tổ chức tín dụng trong n−ớc vμ n−ớc ngoμi ) 5. Ưu đói đầu tư + Thời hạn SDĐ của dự ỏn ĐT khụng quỏ 50 năm; đối với dự ỏn cú vốn ĐT lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự ỏn ĐT vào địa bàn cú điều kiện KT - XH khú khăn, địa bàn cú điều kiện KT - XH đặc biệt khú khăn mà cần thời hạn dài hơn thỡ thời hạn giao đất, thuờ đất khụng quỏ 70 năm; + Khi hết thời hạn SDĐ, nếu nhà ĐT chấp hành đỳng PL về đất đai và cú nhu cầu tiếp tục SDĐ thỡ sẽ được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xem xột gia hạn SDĐ phự hợp với quy hoạch SDĐ đó được phờ duyệt; + Nhà ĐT đầu tư trong lĩnh vực ưu đói ĐT, địa bàn ưu đói ĐT được miễn, giảm tiền thuờ đất, tiền SDĐ, thuế SDĐ theo quy định của PL về đất đai và PL về thuế; C . NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BĐS I. Khỏi quỏt về Luật Kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội khúa XI, kỳ họp thứ 9 thụng qua ngày 29/6/2006 và cú hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007; bao gồm 81 điều chia thành 11 chương 1. Về phạm vi vμ đối t−ợng điều chỉnh - Luật kinh doanh BĐS quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cỏ nhõn hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS cú liờn quan đến kinh doanh BĐS; - Đối tượng ỏp dụng: (i) Tổ chức, cỏ nhõn hoạt động kinh doanh BĐS tại VN; (ii) Tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại VN. 2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS + Tổ chức, cỏ nhõn hoạt động kinh doanh BĐS bỡnh đẳng trước PL; tự do thỏa thuận trờn cơ sở tụn trọng quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thụng qua hợp đồng, khụng trỏi với quy định của PL; + BĐS đưa vào kinh doanh cú đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và cỏc quy định khỏc của PL cú liờn quan; + Hoạt động kinh doanh BĐS phải cụng khai, minh bạch, giao dịch phải thông qua sμn giao dịch BĐS. 3. Cỏc loại BĐS được đưa vμo kinh doanh + Cỏc loại nhà, cụng trỡnh XD theo quy định của PL ( theo quy định của pháp luật nhμ ở vμ pháp luật xây dựng ) + QSDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của PL về đất đai ( theo quy định tại Điều 61 LĐĐ vμ Điều 59 NĐ 181 vμ khoản 2 Điều 7 LKDBĐS ) + Cỏc loại BĐS khỏc theo quy định của PL; + Căn cứ vào tỡnh hỡnh phỏt triển KT-XH, thị trường BĐS và lộ trỡnh hội nhập KT quốc tế, Chớnh phủ quy định cụ thể danh mục cỏc loại BĐS được đưa vào kinh doanh; 4. Điều kiện đối với BĐS đ−a vμo kinh doanh 1. Điều kiện đối với nhμ ở, công trình xây dựng ( nhμ ở, công trình xây dựng lμ những BĐS có giá trị lớn, do đó khi đ−a vμo kinh doanh, nó phải đáp ứng các điều kiện nhất định ). 2. Quyền sử dụng đất đ−ợc phép đ−a vμo kinh doanh ( không phải bất cứ quyền sử dụng đất nμo cũng lμ hμng hoá, do vậy, chỉ những loại đất nμo đáp ứng các điều kiện nhất định mới đ−ợc phép đ−a vμo kinh doanh ). 5. Điều kiện về chủ thể kinh doanh BĐS Vì chủ thể kinh doanh gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS, do vậy điều kiện cần chia thμnh: 1. Điều kiện về chủ thể kinh doanh BĐS * Điều kiện đối với tổ chức gồm: phải thμnh lập dn; phải có vốn pháp định vμ đăng ký kinh doanh theo quy định. * Cá nhân: phải có đầy đủ năng lực pháp lý vμ năng lực hμnh vi dân sự vμ phải đăng ký kinh doanh 2. Chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS * Đối với tổ chức * Đối với cá nhân 3. Điều kiện về năng lực tμi chính của chủ thể kinh doanh trong tr−ờng hợp đầu t− xây dựng KĐTM, hạ tầng kỹ thuật KCN vμ Khu nhμ ở 6. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS 1. Phạm vi hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong n−ớc: * Phạm vi kinh doanh BĐS + Đầu t− tạo lập nhμ, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Mua nhμ, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Thuê nhμ, CTXD để cho thuê lại; + Đầu t− cải tạo đất, phát triển hạ tầng để cho thuê; + Nhận chuyển nh−ợng QSD đất, đầu t− công trình hạ tầng để chuyển nh−ợng, cho thuê; thuê QSD đất đã có hạ tầng để cho thuê lại * Phạm vi kinh doanh dịch vụ BĐS Gồm các dịch vụ về: môi giới, định giá, sμn giao dịch BĐS, t− vấn, đấu giá, quảng cáo vμ quản lý bất động sản 6. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS 2. Phạm vi hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân n−ớc ngoμi, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoμi gồm: * Kinh doanh BĐS + Đầu t− tạo lập nhμ để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Đầu t− cải tạo đất vμ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng ( l−u ý về tr−ờng hợp dự án nhμ ở mμ nhμ đầu t− đ−ợc Nhμ n−ớc cho thuê đất trả tiền thuê một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhμ n−ớc tổ chức thì số tiền thuê đất đã nộp phải bằng số tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc nộp theo gía trúng đấu giá; ví dụ: các khu đất giao cho các liên doanh Ciputra, Phú Mỹ H−ng hoặc các quỹ đầu t− nh−: indochina capital, Vinacapital ). * Kinh doanh dịch vụ BĐS: căn cứ vμo khoản 2 Điều 9 LKDBĐS 3. Nhận xét vμ bình luận về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của các chủ thể kinh doanh trong n−ớc vμ n−ớc ngoμi ( l−u ý các chính sách mới của Chính phủ đối với Việt kiều vμ tổ chức, cá nhân n−ớc ngoμi ) Ôn tập 1. Phõn biệt giữa kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS? 2. Tổ chức, cỏ nhõn muốn hoạt động kinh doanh BĐS phải thỏa món những điều kiện gỡ? 3. Hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cỏ nhõn trong nước cú gỡ khỏc so với hoạt động kinh doanh BĐS của người nước ngoài và Việt kiều? 4. Phõn biệt sự khỏc nhau giữa cỏc hỡnh thức ứng tiền trả trước, hỡnh thức trả chậm và hỡnh thức trả dần trong mua bỏn, chuyển nhượng BĐS? 7. Phân biệt các hình thức kinh doanh 1. ứng tiền trả tr−ớc ( Khái niệm: lμ việc mua bán nhμ, công trình xây dựng hình thμnh trong t−ơng lai ) 1.1. Cần l−u ý các sai phạm th−ờng xẩy ra với các dạng sau: * Phía nhμ đầu t−: + Nhμ đầu t− huy động vốn trái phép ( cấm phân lô chia nền để bán theo quy định của LĐĐ, khoản 4 Điều 16 LKDBĐS vμ khoản 1 Điều 39 Luật Nhμ ở ) + Nhμ đầu t− bμn giao nhμ ở, công trình xây dựng không đúng tiến độ thực hiện dự án + Nhμ đầu t− sử dụng khoản tiền huy động của khách hμng không đúng mục đích + Nhμ đầu t− tìm cách huỷ hợp đồng ( nêu ví dụ cụ thể ) + Nhμ đầu t− bμn giao chất l−ợng nhμ ở, công trình không đúng cam kết * Phía khách hμng: Th−ờng lμ không trả tiền đúng thời hạn nh− cam kết trong hợp đồng. 7. Phân biệt các hình thức kinh doanh 1.2. Chế tμi cho 2 phía: * Điều 14 LKDBĐS khống chế việc huy động vốn của khách hμnh phải thực hiện nhiều lần (1) vμ theo tiến độ thực hiện dự án (2), phải bồi th−ờng trong tr−ờng hợp các bên vi phạm cam kết trong hợp đồng (3). Cho nên, việc ứng tiền tr−ớc của khách hμng phải đảm bảo: + Việc ứng tiền tr−ớc đ−ợc thực hiện nhiều lần ( điểm a khoản 1 Điều 14 LKDBĐS, Điều 4 NĐ 153 vμ khoản 1 Điều 39 Luật Nhμ ở ); + Nhμ đầu t− phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng tr−ớc để đầu t− tạo lập BĐS; + Khách hμng đ−ợc h−ởng giá mua, giá chuyển nh−ợng tại thời điểm ký kết hợp đồng ( trừ tr−ờng hợp có quy định khác ); + Nếu nhμ đầu t− chậm tiến độ bμn giao nhμ ở, công trình thì phải chịu trách nhiệm tr−ớc khách hμng một khoản tiền lãi của tiền ứng tr−ớc ( khoản 4 điều 4 NĐ 153 ). T− vấn pháp luật Mới đây, Công ty địa ốc Sμi gòn Th−ơng tín ( Sacomreal) đã phát hμnh trái phiếu DN kèm theo quyền mua sản phẩm lμ căn hộ chung c−. Tôi đã tham gia mua trái phiếu có mệnh gía 500 triệu đồng, thời hạn 6 tháng, lãi suất 8,8%. Tôi đ−ợc −u tiên mua một căn hộ tại chung c− cao cấp Phú Lợi 1, đ−ợc giảm 5% trên giá bán tại thời điểm công bố. Dự án nμy, cuối tháng 7/2008 sẽ hoμn tất phần móng vμ bắt đầu ký hợp đồng. Xin hỏi, việc mua nhμ bằng trái phiếu nh− vậy có phù hợp với pháp luật không? Sacomreal lμm nh− vậy có đúng không? Tình huống áp dụng Anh X ký hợp đồng với Cụng ty Cổ phần đầu t− BĐS C.E.O nộp trước 70% số tiền để mua lụ biệt thự số 11 tại khu đụ thị mới Quang Minh ( huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phỳc ) với tổng số tiền là 3 tỷ đồng chia thành 3 đợt. Đợt đầu, khi Cụng ty C.E.O động thổ khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh vμo tháng 5/2005, anh X nộp 500 triệu đồng. Tuy nhiờn, do thị trường BĐS đúng băng, giỏ nhà đất xuống thấp, anh X khụng nộp tiếp tiền đợt 2 và đợt 3 tớnh đến nay đó gần 3 năm. Hỏi : 1. Các hμnh vi nêu trên có vi phạm quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS khụng? Vỡ sao? 2. ễng (Bà) hóy đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này? 7 . Phân biệt hình thức kinh doanh 2. Mua bán, chuyển nh−ợng BĐS trả chậm, trả dần: * Về thuật ngữ: * Về nguyên tắc: + Số tiền trả chậm, trả dần (i); thời gian trả chậm, trả dần phải đ−ợc thoả thuận trong HĐ (ii); + Bên bán, bên chuyển nh−ợng đ−ợc bảo l−u QSH, QSD BĐS cho đến khi bên mua, nên nhận CN đã trả đủ tiền; + Ng−ợc lại, bên mua, bên nhận CN đ−ợc xác lập QSH, QSD BĐS sau khi đã trả hết tiền cho nhμ đầu t−. 7. Phân biệt hình thức kinh doanh 3. Các điểm chung vμ khác nhau Điểm chung: + Các bên thoả thuận các nghĩa vụ tμi chính trong HĐ về tiền ứng tr−ớc, tiền trả chậm, trả dần + Tiền dù ứng tr−ớc hay trả chậm, trả dần đều thuộc trách nhiệm của khách hμng. + Nhμ đầu t− xác lập QSH, QSD BĐS cho khách hμng theo thoả thuận + Pháp luật xác định rõ chế tμi cho cả hai phía. Điểm khác nhau: + Về thời điểm ký kết hợp đồng + Về việc sử dụng tiền ứng tr−ớc, tiền trả chậm, trả dần + Rủi ro trong từng tr−ờng hợp có thể lμ khách hμng vμ cũng có thể lμ nhμ đầu t− Câu hỏi vận dụng ễng (Bà) hóy cho biết : 1. Khỏch hành cần phải làm gỡ để phũng trỏnh rủi ro khi mua bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng hỡnh thành trong tương lai theo hỡnh thức ứng tiền trước? 2. ý kiến về vụ kiện liên quan đến tranh chấp “ căn hộ the Manor” đã đ−ợc toμ án nhân dân quận Bình Thạnh xét xử ngμy 15/2/2008. 8. Vấn đề chuyển nh−ợng dự án BĐS 8.1. Sự cần thiết cho phép chuyển nh−ợng dự án về BĐS + Đối với nhμ đầu t− trong n−ớc + Đối với nhμ đầu t− n−ớc ngoμi 8.2. Quy chế pháp lý đối với việc chuyển nh−ợng một phần hoặc toμn bộ dự án về BĐS 8. 2.1. Khái niệm chuyển nh−ợng một phần hoặc toμn bộ dự án 8.2.2. Điều kiện chuyển nh−ợng vμ nhận chuyển nh−ợng dự án về BĐS * Điều kiện về dự án: ( dự án thuộc diện không bị xử lý (i); dự án đã đ−ợc phê duyệt theo quy định của PL (ii); chủ đầu t− đã có quyền sử dụng đất thông qua QĐ giao đất, HĐ thuê đất (iii); phải hoμn thμnh đ−ợc việc giải phóng mặt bằng của toμn bộ dự án vμ phải có các công trình hạ tầng t−ơng ứng theo thời gian vμ tiến độ thực hiện dự án ( iv)). * Điều kiện đối với nhμ đầu t− nhận chuyển nh−ợng: ( lμ tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện KD bất động sản theo quy định của pháp luật (i); đáp ứng về năng lực tμi chính (ii); có văn bản cam kết thực hiện dự án (iii)). 8. Chuyển nh−ợng dự án BĐS 8.3. Quy trình thủ tục về việc cho phép chuyển nh−ợng dự án (Trong tr−ờng hợp nhμ đầu t− gặp khó khăn (i); không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án theo thời gian vμ tiến độ thực hiện đã đ−ợc phê duyệt (ii) hoặc không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án (iii) thì chủ đầu t− lập báo cáo trình UBND cấp tỉnh) * Cơ quan cho phép chuyển nh−ợng dự án: lμ cơ quan cho phép đầu t− (tr−ờng hợp do Chủ tịch cấp tỉnh vμ do TTCP cho phép đầu t−) * Thủ tục hồ sơ + Đơn xin chuyển nh−ợng: nêu rõ lý do, tình hình thực hiện, đề xuất chủ đầu t− mới, ph−ơng án giải quyết quyền lợi khách hμng) + Văn bản cho phép đầu t− của cơ quan NN có thẩm quyền; + Hồ sơ dự án đã đ−ợc phê duyệt theo quy định của PL + HĐ thuê đất, QĐ giao đất, GCNQSDĐ + Cam kết của nhμ đầu t− mới * Thời hạn giải quyết: 45 ngμy. 8. Chuyển nh−ợng dự án BĐS 8.4. Xử lý vi phạm về chuyển nh−ợng dự án đối với dự án khu đô thị mới, khu nhμ ở, khu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp + Cơ quan cho phép đầu t− ra quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu t− để giao cho nhμ đầu t− khác; + Chủ đầu t− bị thu hồi GCNĐT không đ−ợc giao lμm chủ đầu t− các DA kinh doanh BĐS trong thời hạn 2 năm kể từ thời điểm bị thu hồi. 8. Vấn đề chuyển nh−ợng dự án về BĐS *