Bài giảng Nguyên lý về vấn đề bất động sản

1 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai 2 Chương 6. Thẩm định giá với cách tiếp cận chi phí và thu nhập 3 1. Tiếp cận theo chi phí Chi phí (Costs)  Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất động sản.  Chi phí có thể là:  giá mua bất động sản,  số tiền bỏ ra để mua đất,  số tiền bỏ ra để xây dựng công trình trên đất và đưa vào sử dụng.  Trong một số điều kiện, chi phí có thể dùng để đo lường giá trị của bất động sản nếu chi phí đó là hợp lý và tạo ra giá trị sử dụng tốt nhất và cao nhất của bất động sản. 4 1. Tiếp cận theo chi phí Nguyên tắc thẩm định giá  Giá trị thị trường của một ngôi nhà mới tương đồng với chi phí xây dựng nó hiện nay.  Đ/v một tài sản hiện hữu: xác định và đo lường sự sụt giảm giá trị tính theo chi phí xây dựng một tài sản giống y như vậy theo thời giá hiện tại.  Khấu hao tích lũy (accrued depreciation): là sự sụt giảm giá trị. 5 1. Tiếp cận theo chi phí Hình. Tóm lược phương pháp tiếp cận chi phí Chi phí xây dựng theo thời giá được phỏng định - Khấu hao tích lũy = Chi phí đã khấu hao của tòa nhà + Giá trị phỏng định của địa điểm (đất đai) = Giá trị thị trường chỉ thị của tài sản theo tiếp cận chi phí 6 1. Tiếp cận theo chi phí  Hai cách thẩm định chi phí xây dựng:  Chi phí xây mới (reproduction cost): là chi phí để xây dựng một căn nhà y hệt như vậy, theo thời giá hiện tại.  Chi phí thay thế (replacement costs): là số tiền cần thiết để cần thiết để xây dựng một ngôi nhà có tính khả dụng tương đương[1] (equal utility). --------------------------------------------------------- [1] Một toà nhà có tính khả dụng tương đương là một toà nhà làm cho người sử dụng thỏa mãn tương đương với toà nhà đang được thẩm định nếu còn mới. 7 1. Tiếp cận theo chi phí  Thực tế áp dụng:  Chi phí xây mới (reproduction cost): có khó khăn vì có thể nhiều loại vật liệu không còn được sử dụng và bán trên thị trường, hoặc không còn phù hợp với tiêu chuẩn hiện thời nữa.  Chi phí thay thế (replacement costs): được sử dụng phố biến hơn vì có thể tìm được dữ liệu. 8 1. Tiếp cận theo chi phí  Khấu hao tích lũy:  là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của một tài sản (vd. ngôi nhà) và chi phí của nó.  Ba nguyên nhân:  sự xuống cấp vật lý (khấu hao hữu hình) (physical deterioration)  sự lỗi thời về chức năng (functional obsolescence) và  sự lỗi thời về các yếu tố bên ngoài (external obsolescence). 9 1. Tiếp cận theo chi phí Hình. Tóm lược phương pháp tiếp cận chi phí Chi phí xây dựng theo thời giá được phỏng định - Khấu hao tích lũy = Chi phí đã khấu hao của tòa nhà + Giá trị phỏng định của địa điểm (đất đai) = Giá trị thị trường chỉ thị của tài sản theo tiếp cận chi phí 10 2. Tiếp cận theo thu nhập  Lý do: nhà đầu tư muốn biết trước họ sẽ nhận được bao nhiêu tiền thu nhập dưới hình thức cho tiền cho thuê bất động sản và tăng giá thị trường.  Vì vậy, giá trị của một tài sản là một hàm số của dòng thu nhập được kỳ vọng sản sinh ra. 11 2. Tiếp cận theo thu nhập Các khái niệm:  Vốn hóa thu nhập (income capitalization): là quá trình chuyển đổi thu nhập định kỳ của 1 tài sản thành một phỏng định giá trị.  Thu nhập hoạt động ròng (net operating income - NOI):  Dùng để đo lường khả năng tạo ra thu nhập tổng quát của một tài sản;  Được coi là giá trị nền tảng của giá trị thị trường;  Là doanh thu kỳ vọng trừ đi chi phí hoạt động và chi phí vốn. 12 2. Tiếp cận theo thu nhập Các bước thực hiện mang tính nguyên tắc: 1. Ước lượng thu nhập định kỳ kỳ vọng của tài sản (thu nhập hoạt động ròng – NOI). 2. Chuyển đổi thu nhập định kỳ thành giá trị phỏng định (vốn hóa thu nhập) bằng cách:  Vốn hóa thu nhập;  Ngân lưu chiết khấu. 13 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 1. Phỏng định NOI PGI Potential gross income – Tổng thu nhập tiềm năng - VC Vacancy & collection loss – Thất thoát do bỏ không và không thu tiền được + MI Miscellaneous income – Thu nhập linh tinh = EGI Effective gross income – Tổng thu nhập hiệu quả - OE Operating expenses – Chi phí hoạt động - CAPX Capital expenditures – Chi phí vốn* = NOI Net operating income – Thu nhập hoạt động ròng 14 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI Ví dụ 6.1 Các giả định về tài sản đối với cao ốc văn phòng cho thuê Centre Point • Tài sản gồm 9 văn phòng thượng hạng (4 VP tầng 1 và 5 VP tầng 2). • Điều khoản hợp đồng: 6 phòng thượng hạng ở mức giá 1.800 USD/tháng, 3 văn phòng ở mức giá 1.400 USD/tháng. • Giá thị trường cho thuê: tăng 3%/năm. • Mức thất thoát do bỏ không và không thu được nợ: 10%/năm • Chi phí vốn: 5% tổng thu nhập hiệu quả mỗi năm • Thời gian cho thuê kỳ vọng: 5 năm 15 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Tổng thu nhập tiềm năng Diện tích (m2) Số lượng (phòng) Đơn giá (USD/m2) Đơn giá (USD/phòng) Thành tiền (USD/năm) Tầng 1 100 4 18 1.800 96.400 Tầng 2 80 2 22.5 1.800 43.200 80 3 17.5 1.400 50.400 PGI Potential gross income – Tổng thu nhập tiềm năng 180.000 16 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Tổng thu nhập hiệu quả Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) 180.000 - Thất thoát (VC) 18.000 (0,10 x 180.000) + Thu nhập linh tinh (MI) 0 = Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 17 2. Tiếp cận theo thu nhập  Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Chi phí hoạt động và Chi phí vốn Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 - Chi phí hoạt động (Operating expenses – OE) 64.800 Chi phí cố định 25.100 Chi phí biến động 39.700 - Chi phí dự phòng và Chi phí vốn (CAPX) 8.100 = Thu nhập hoạt động ròng 89.100 18 2. Tiếp cận theo thu nhập Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) 180.000 - Thất thoát (VC) 18.000 + Thu nhập linh tinh (MI) 0 = Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 - Chi phí hoạt động (OE) 64.800 Chi phí cố định 25.100 Chi phí biến động 39.700 - Chi phí dự phòng và Chi phí vốn (CAPX) 8.100 = Thu nhập hoạt động ròng 89.100 19 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Vốn hóa trực tiếp (direct capitalization): • là quá trình phỏng định giá trị thị trường của tài sản • bằng cách chia giá trị thu nhập hoạt động ròng ổn định hóa của một năm đơn lẻ cho tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate). • V là giá trị, NOI1 là thu nhập ổn định hóa dự kiến vào năm kế tiếp, và R0 là tỷ lệ vốn hóa 0 1 R NOI V  20 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Rút tỷ lệ vốn hóa từ thị trường (direct market extraction): 0 1 R NOI V  0 1 0 V NOI R  Giábán NOI R 10  21 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá Rút tỷ lệ vốn hóa từ thị trường (direct market extraction): Tài sản so sánh NOI ở năm đầu tiên Giá bán R0 NOI ÷ Giá Giá ÷ NOI A 80.000 ÷ 825.000 = 0,097 10,3 B 114.000 ÷ 1.200.000 = 0,095 10,5 C 100.000 ÷ 971.000 = 0,103 9,71 D 72.000 ÷ 713.000 = 0,101 9,9 E 90.000 ÷ 910.000 = 0,099 10,1 Trung bình = 0,099 10,1 22 2. Tiếp cận theo thu nhập  Định giá tài sản dựa trên NOI và tỷ lệ vốn hóa rút trực tiếp từ thị trường  0 1 R NOI V 099.0 100.89 000.900 23 2. Tiếp cận theo thu nhập Ý nghĩa của tỷ lệ vốn hóa:  Tỷ lệ vốn hóa là một đo lường mối liên hệ giữa dòng thu nhập hiện hành của một tài sản và giá bán hoặc giá trị của nó.  Tỷ lệ Giá bán ÷ NOI :  đo lường thời gian thu hồi vốn đầu tư dựa trên thu nhập tạo ra của một tài sản;  Tỷ lệ NOI ÷ Giá bán:  đo lường tỷ lệ giữa thu nhập tạo ra và giá trị của một tài sản 24 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá Quy trình: a) Xây dựng bản phân tích NOI cho 5 năm; b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán tài sản trong tương lai (năm thứ sáu); c) Tính chiết khấu dòng tiền để có phỏng định giá trị tài sản. 25 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá Ví dụ Centre Point: a) Phân tích thu nhập hoạt động ròng 5 năm Năm 1 2 3 4 5 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) 180.000 185.400 190.962 196.691 202.592 - Thất thoát do bỏ trống (VC) 18.000 18.540 19.906 19.669 20.259 = Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 166.540 171.866 177.022 182.323 - Chi phí hoạt động (OE) 64.800 66.744 68.746 70.809 72.933 - Chi phí vốn (CAPX) 8.100 8.343 8.593 8.551 9.117 = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) 89.100 91.773 94.526 97.362 100.283 26 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán tài sản trong tương lai • Phỏng định giá bán vào cuối giai đoạn khai thác 5 năm đồng nghĩa với việc phỏng định giá trị hiện hành ở thời điểm bắt đầu năm thứ 6. • Xác định một tỷ lệ vốn hóa kết thúc (terminal capitalization rate - Rt), hay là tỷ lệ vốn hóa đi ra (going-out cap rate): = = 1.032.910 USD, làm tròn 1.033.000 USD tR NOI V 6 5  1000,0 291.103 27 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán tài sản trong tương lai Doanh thu bán ròng = Doanh thu bán – Chi phí bán = 1.033.000 USD – 58.300 USD = 974.700 USD 28 2. Tiếp cận theo thu nhập  Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá c) Phỏng định giá trị tài sản bằng cách chiết khấu dòng tiền Năm NOI Doanh thu bán ròng (NSP) Tổng ngân lưu Giá trị chiết khấu (sck= 11,75%) Giá trị hiện tại 1 89.100 89.100 0,895855 79.732 2 91.773 91.773 0,800765 73.489 3 94.526 94.526 0,716568 67.734 4 97.362 97.362 0,641224 62.431 5 100.283 974.700 1.074.983 0,573802 616.827 Giá trị hiện tại = 900.181