Bài giảng Nguyên lý về bất động sản

4; loại dự án 5 Kết luận: dự án 4 tốt nhất Trần Tiến Khai 102 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2. Phương pháp ngân lưu chiết khấu (discounted cash flow) 1. Ngân lưu (cashflow - CF) = Lợi nhuận sau thuế + Lãi vay vốn + Khấu hao 2. Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV) 3. Tỷ suất nội hoàn (Internal Rate of Return - IRR) 4. Thời gian thu hồi vốn Trần Tiến Khai 103 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2. Phương pháp ngân lưu chiết khấu (discounted cash flow) Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV): là tổng giá trị hiện tại của dòng thu thuần mà dự án mang lại trong cả vòng đời của nó. NPV = + , trong đó: CF: ngân lưu của dự án vào năm thứ j; Vn: Giá trị thu hồi vốn vào cuối năm thứ n; i: tỷ suất chiết khấu của dự án n: vòng đời của dự án tính bằng năm.    n j j j i CF 1 )1( n)1( i Vn  Trần Tiến Khai 104 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2. Phương pháp ngân lưu chiết khấu (discounted cash flow) 1. Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV)  Chỉ tiêu NPV có các ưu điểm:  Là một chỉ tiêu tổng hợp phản ảnh khá đầy đủ các loại chi phí và thu nhập liên quan đến dự án;  Yếu tố thời gian được xét đến một cách toàn diện;  Được thể hiện bằng một đại lượng tuyệt đối giúp ta biết hiệu quả của dự án. Trần Tiến Khai 105  Khi NPV > 0 : chấp nhận dự án.  Khi NPV = 0 : lợi nhuận của dự án bằng không.  Khi NPV < 0 : bác bỏ dự án. 1. Giá trị hiện tại thuần (NPV) 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Trần Tiến Khai 106 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3.  Dự án đầu tư khách sạn 10 năm:  Mua đất đai giá trị 7 tỷ vào năm đầu tiên (năm 0). Xây dựng hoàn thành khách sạn vào cuối năm đầu tiên với giá trị xây dựng 4 tỷ.  Bắt đầu kinh doanh vào năm 2 và có doanh thu, chi phí như sau:  Doanh thu năm đầu tiên (năm 2) 10 tỷ, mỗi năm sau đó tăng thêm 2 tỷ cho đến hết năm khai thác thứ 5. Cuối năm đó dự kiến bán lại với giá 15 tỷ đồng. Trần Tiến Khai 107 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3.  Biến phí chiếm 40% doanh thu.  Định phí mỗi năm 2,5 tỷ, trong đó khấu hao 130 triệu đồng.  Lãi vay: vay toàn bộ chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.  Thuế thu nhập doanh nghiệp 28%.  Tỷ suất chiết khấu bằng lãi vay.  Hãy tính NPV và cho biết hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản trên. Trần Tiến Khai 108 Chỉ tiêu Năm 0 1 2 3 4 5 6 1 Mua đất 7,000 - - - - - - 2 Xây dựng - 4,000 - - - - - 3 Doanh thu - - 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 4 Biến phí (40% doanh thu) - - 4,000 4,800 5,600 6,400 7,200 5 Định phí - - 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 6 Lợi nhuận - - 3,500 4,700 5,900 7,100 8,300 7 Lãi vốn vay - - 400 400 400 400 400 8 Lơi nhuận trước thuế - - 3,100 4,300 5,500 6,700 7,900 9 Thuế (28% lợi nhuận trước thuế) - - 868 1,204 1,540 1,876 2,212 10 Lợi nhuận sau thuế - - 2,232 3,096 3,960 4,824 5,688 11 Giá trị thu hồi dự kiến - - - - - - 15,000 12 Ngân lưu -7,000 -4,000 2,762 3,626 4,490 5,354 21,218 13 Giá trị hiện tại -7,000 -3,636 2,283 2,724 3,067 3,324 11,977 14 Giá trị hiện tại lũy kế -7,000 -10,636 -8,354 -5,629 -2,563 762 12,739 15 NPV 12,739 Trần Tiến Khai 109  Chỉ số lợi nhuận của vốn đầu tư phản ánh hiện giá của tổng số thu nhập được tính trên tổng vốn đầu tư chi ra.  Nói cách khác 1 đồng vốn đầu tư vào dự án mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận bình quân. 2. Chỉ số lợi nhuận (PI – The Profitability Index) 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Trần Tiến Khai 110 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 2. Chỉ số lợi nhuận: PI = Trong đó:  Ip: là tổng thu nhập thu được của dự án  V: là tổng vốn đầu tư chi ra để thực hiện dự án.  Chỉ tiêu này cho thấy một đồng vốn tạo ra 2,2 đồng thu nhập và 1,2 đồng lợi nhuận 20,2 636.10 375.23  V I p Trần Tiến Khai 111 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 3. Thời gian hoàn vốn (DPP – Discounted Payback Period)  Là thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư, nghĩa là tại thời điểm đó dòng thu nhập lũy kế chuyển từ âm sang dương  DPP = n1 +  A1, A2 là trị tuyệt đối của số lũy kế khi NPV chuyển từ âm sang dương. 21 1 12* AA A  Trần Tiến Khai 112 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 3. Thời gian hoàn vốn (DPP – Discounted Payback Period)  Dự án có thời gian hoàn vốn là 4 năm 9 tháng, sớm hơn thời gian thu hồi vốn dự định (5 năm).  DPP = n1 + 4925,04 7622563 12*2563 4 12* 21 1     AA A Trần Tiến Khai 113 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 4. Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return)  IRR là tỷ suất chiết khấu nếu sử dụng để tính NPV của dự án sẽ làm cho NPV = 0, nghĩa là: NPV = + = 0    n j j j IRR CF 1 )1( n)1( IRR Vn  Tỷ suất nội hoàn được tính theo công thức: IRR = 21 121 1 )(* NPVNPV iiNPV i    Trần Tiến Khai 114 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 4. Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return)  Lấy ví dụ trên:  Chọn i1 = 30% ta được NPV1 = 618  Chọn i2 = 32% ta được NPV2 = - 43  Áp dụng công thức: IRR = = 0,3187, tỷ suất sinh lợi của dự án là 31,87%. 43618 )32,035,0(*618 1   i Trần Tiến Khai 115 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư  Quy tắc sử dụng chỉ tiêu IRR:  Các dự án độc lập và nguồn vốn đầu tư không bị giới hạn:  tất cả các dự án có IRR ≥ i đều được xem là có hiệu quả và có thể được chấp nhận.  các dự án có IRR < i là không hiệu quả.  Các dự án cạnh tranh:  tổng vốn đầu tư như nhau: chọn dự án có IRR lớn hơn;  vốn đầu tư khác nhau thì không thể căn cứ trực tiếp vào IRR của dự án để lựa chọn được vì dự án có IRR lớn hơn chưa chắc đã tốt hơn. Trần Tiến Khai 116  Về bản chất IRR chính là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư.  Tuy nhiên IRR khác với i ở chỗ nó có tính đến yếu tố thời gian một cách đầy đủ vì vậy cho phép xác định chính xác khả năng sinh lời của vốn đầu tư 2.4 Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return) 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Trần Tiến Khai 117 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư  Đầu tư càng lâu dài thì mức độ rủi ro càng lớn. Thông thường dự án nào có mức độ mạo hiểm cao thì tỷ suất sinh lợi (IRR) càng lớn. Trần Tiến Khai 118  Để đo lường rủi ro có thể sử dụng các phương pháp:  Độ lệch trung bình.  Độ lệch chuẩn. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Trần Tiến Khai 119  Lợi nhuận thay đổi qua nhiều kỳ khác nhau, do vậy có thể đo lường lợi nhuận (lãi ròng hoặc tỷ lệ lãi) qua bảng phân phối xác xuất để ước tính mức rủi ro có thể xảy ra.  Bảng phân phối xác xuất về lợi nhuận như sau: Lợi nhuận (Prj) Pr1 Pr2 … Prn Xác xuất (Pj) P1 P2 … Pn  Rủi ro trong đầu tư được đo lường bằng 2 chỉ tiêu:  Lợi nhuận kỳ vọng (lợi nhuận trung bình)  Độ lệch chuẩn của lợi nhuận 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Trần Tiến Khai 120 a. Lợi nhuận kỳ vọng - P (Độ lệch trung bình)  Lợi nhuận kỳ vọng: là mức lãi được tính trung bình qua các kỳ bằng cách lấy lợi nhuận nhân với xác xuất hay số lần xuất hiện. Trần Tiến Khai 121 Ví dụ  Bảng phân phối xác xuất về tỷ lệ lãi hàng năm của dự án A và dự án B như sau:  Dự án A: P’j 13% 15% 17% Xác xuất 25% 50% 25%  Dự án B: P’j 7% 15% 23% Xác xuất 25% 50% 25% Trần Tiến Khai 122 Lợi nhuận kỳ vọng PHUƠNG ÁN A PHUƠNG ÁN B P'j Xác xuất P*P'j P'j Xác xuất P*P'j 13% 25% 3.25% 7% 25% 1.75% 15% 50% 7.50% 15% 50% 7.50% 17% 25% 4.25% 23% 25% 5.75% P = 15% P = 15% Trần Tiến Khai 123  Như vậy lãi suất kỳ vọng (trung bình) của 2 phương án ngang nhau.  Do vậy, chúng ta cần xét đến độ lệch chuẩn của 2 phương án để xem phương án nào có rủi ro cao hơn. Trần Tiến Khai 124 b. Độ lệch chuẩn - σ  Độ lệch chuẩn: là tổng chênh lệch với kỳ vọng nhân với xác xuất xuất hiện. 2-α 1-α 0 1+α 2+α Trần Tiến Khai 125 Lấy ví dụ trên, tính độ lệch chuẩn của 2 dự án  Độ lệch chuẩn của phương án A: 2,00% 0% - 2,00 % 15% 4,25% 7,50% 3,25% 100% 25% 17% 50% 15% 25% 13% (Pr-P) 2*P Pr – P P P Pr 0.0141 0.0002 0.0001 0.0000 0.0001 Trần Tiến Khai 126  Độ lệch chuẩn của phương án B:  Phương án B có độ lệch chuẩn cao hơn nên rủi ro nhiều hơn. Pr P P Pr – P (Pr-P) 2*P 7% 25% 1,75% - 8% 0.0016 15% 50% 7,50% 0% 0.0000 23% 25% 5,25% 8% 0.0016 100% 15% 0.0032 0.0566 Trần Tiến Khai 127  Khi so sánh 2 phương án có cùng lãi suất kỳ vọng, phương án nào có độ lệch chuẩn lớn hơn thì phương án đó có tính rủi ro cao hơn.  Khi 2 phương án có lãi suất kỳ vọng khác nhau thì tính thêm hệ số biến động, phương án nào có hệ số biến động cao hơn thì phương án đó có nhiều rủi ro hơn. Trần Tiến Khai 128  Những dự án có vốn đầu tư lớn thường có độ lệch chuẩn lớn, chứ chưa hẳn là rủi ro cao. Do vậy trong trường hợp này cần tính thêm hệ số biến động (hệ số độ lệch chuẩn) bằng công thức: Hệ số biến động (CV) Trần Tiến Khai 129 Ví dụ Xét 2 phương án đầu tư A và B có lãi suất kỳ vọng và độ lệch chuẩn như sau: A B - Lãi suất kỳ vọng 40% 20% - Độ lệch chuẩn 10% 8% Trần Tiến Khai 130 - Xét độ lệch chuẩn của A >B thì có thể cho rằng phương án A có rủi ro nhiều hơn phương án B. - Tuy nhiên vì lãi suất kỳ vọng của A lớn hơn B nên phải xem xét đến hệ số biến động CV. Ta có: - Do vậy tính trên 1% lãi suất mong đợi, hệ số biến động của B lớn hơn, nghĩa là dù phương án A có độ lệch chuẩn lớn song B lại mang nhiều tính rủi ro hơn Trần Tiến Khai 131 3.2 Tính theo tỷ suất sinh lời  Tỷ suất sinh lời là một loại tỷ suất nội hoàn – (IRR). Tỷ suất sinh lời càng cao thì rủi ro càng cao.  Do vậy tỷ suất sinh lời thường được phối hợp với các chỉ số thống kê để lựa chọn phương án.  Dòng tiền để tính IRR bằng lợi nhuận (hay lãi suất) trung bình cộng với khấu hao.  Dựa trên dòng tiền để tính NPV , sau đó suy ra tỷ suất sinh lợi IRR. Trần Tiến Khai 132 Ví dụ  Công ty ABC có hai dự án đầu tư, vốn đầu tư vào mỗi dự án là 1.000 triệu đồng, đời sống mỗi dự án là 10 năm. Phân phối lãi ròng của mỗi dự án như sau:  Dự án X: Lãi ròng 50 tr 80 tr 130 tr Xác xuất P 20% 50% 30%  Dự án Y: Lãi ròng 30tr 120tr 210 tr Xác xuất P 20% 50% 30% Trần Tiến Khai 133  Yêu cầu của công ty là phương án nào có rủi ro cao thì tỷ lệ sinh lời (IRR) phải cao hơn ít nhất 5% mới được chấp nhận. Khấu hao tuyến tính trên vốn đầu tư thời hạn 10 năm.  Yêu cầu giúp công ty ABC lưa chọn dự án hợp lý. Hướng dẫn cách giải: 1. Tính lợi nhuận kỳ vọng và độ lệch chuẩn của 2 dự án 2. Tính dòng tiền bình quân của 2 dự án, từ đó tính ra tỷ suất hoàn vốn nội bộ của mỗi dự án. 3. So sánh và đưa ra nhận xét. Trần Tiến Khai 134 DỰ ÁN X Lãi ròng Xác xuất P (P-P)2*P 50 20% 10.00 304 80 50% 40.00 41 130 30% 39.00 504 100% 89.00 849 29.13 DỰ ÁN Y Lãi ròng Xác xuất P (P-P)2*P 30 20% 6.00 1960 120 50% 60.00 41 210 30% 63.00 1968 100% 129.00 3969 63 Trần Tiến Khai 135 Giải Lãi suất kỳ vọng: Dự án X: Pr = 50*20% +80*50% + 130* 30% = 89 Dự án Y: Pr = 30*20% + 120*50% + 210* 30% = 129 Độ lệch chuẩn: Dự án X: Dự án Y: Như vậy dự án Y có mức độ rủi ro cao hơn dự án X. Trần Tiến Khai 136 Tính IRR của dự án  Khấu hao hàng năm (r): 1.000 tr / 10 năm = 100 tr  Dòng tiền kỳ vọng hàng năm của dự án X: P+r a = 89 tr + 100 tr =189 tr.  Hiện giá của dòng tiền đều được tính theo YP.  Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đạt được khi NPV = 0, do vậy NPV = -Ip + a*YP = 0 = -1.000 + 189*YP@i%,10n = 0 YP = 1000 /189 = 5,2910  Dùng công thức nội suy tính ra tỷ suất IRR = 13,64%  Tương tự ta tính được tỷ suất của dự án Y là 18,82% Trần Tiến Khai 137 Nhận xét:  IRRY - IRRX = 18,82% - 13, 64% = 5,18% > 5%  Dự án X có độ lệch chuẩn σX = 29,138 nhỏ hơn dự án Y nên có độ rủi ro thấp. Nhà đầu tư muốn an toàn nên chọn dự án X.  Dự án Y có độ lệch chuẩn cao σY= 63 có nhiều rủi ro nhưng lại có tỷ lệ sinh lời cao 18,82% hấp dẫn nhà đầu tư. Do vậy nếu nhà đầu tư chấp nhận rủi ro theo yêu cầu thì thực hiện theo dự án Y. Trần Tiến Khai 138  Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro. người ta chia thành 2 loại:  Rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và  Rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản.  Thông thường. đa dạng hóa hoạt động đầu tư bằng cách xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản riêng lẻ. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 139  Rủi ro là một trong những nhân tố cơ bản quyết định tỷ suất lợi nhuận của các hoạt động đầu tư.  Lý thuyết về đầu tư coi các quyết định đầu tư như là sự đánh đổi giữa rủi ro và mức lãi suất mà hoạt động đầu tư mang lại.  Rủi ro càng cao thì mức lãi suất kỳ vọng sẽ càng cao. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 140  Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro. người ta chia thành 2 loại:  Rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và  Rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản.  Thông thường đa dạng hóa hoạt động đầu tư bằng cách xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản riêng lẻ. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 141  Căn cứ vào các yếu tố cấu thành có thể chia thành các loại rủi ro:  Rủi ro liên quan đến dòng thu nhập.  Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản  Rủi ro liên quan đến các khoản chi phí  Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 142  Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh rủi ro có thể chia thành rủi ro từ bên ngoài và rủi ro bên trong.  Rủi ro có nguồn gốc từ bên ngoài bao gồm: rủi ro thị trường; rủi ro chính sách; rủi ro do thiên nhiên gây ra…  Rủi ro bên trong có thể có nguyên nhân từ công nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật; nguyên liệu hư hỏng bất thường…). nguyên nhân từ phía người lao động; từ phía quản lý. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 143  Một số loại rủi ro:  Rủi ro thị trường.  Rủi ro tài chính.  Rủi ro thị trường vốn.  Rủi ro lạm phát (rủi ro sức mua).  Rủi ro thanh khoản.  Rủi ro môi trường.  Rủi ro pháp lý.  Rủi ro quản lý. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 144 10.1 Rủi ro thị trường  Rủi ro do sự thay đổi trong các điều kiện thị trường sẽ ảnh hưởng đến thu nhập ròng từ hoạt động, ví dụ thay đổi trong:  Nhu cầu về bất động sản của người sử dụng  Nguồn cung không gian từ các công trình xây mới và dỡ bỏ các công trình cũ  Tiền thuê trên thị trường  Tỷ lệ bỏ trống Trần Tiến Khai 145 10.2 Rủi ro tài chính  Xuất phát từ việc sử dụng nợ vay để hỗ trợ tài chính cho một dự án đầu tư.  Rủi ro gia tăng từ sự vỡ nợ của khoản thế chấp sau khi sử dụng nợ vay.  Mức độ rủi ro tài chính tùy thuộc:  Số nợ, ví dụ tỷ lệ nợ vay trên giá trị  Loại nợ vay, ví dụ mức lãi suất cố định, mức lãi suất điều chỉnh. Trần Tiến Khai 146 10.3 Rủi ro thị trường vốn  Rủi ro mà thay đổi trên thị trường vốn sẽ tác động đến giá trị thị trường của bất động sản, ví dụ thay đổi trong:  Lãi suất thế chấp  Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu  Tổng tỷ suất lợi nhuận  Tổng tỷ lệ vốn hóa Trần Tiến Khai 147 10.4 Rủi ro lạm phát  Rủi ro do lạm phát không mong đợi sẽ khiến dòng tiền mặt từ hoạt động kinh doanh và số tiền thu hồi mất sức mua.  Giá thuê bất động sản trên thị trường có thể gia tăng cùng với lạm phát.  Các điều khoản của hợp đồng cho thuê có thể có tác dụng bảo vệ trước lạm phát, ví dụ chi phí hoạt động và điều chỉnh chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Trần Tiến Khai 148 10.5 Rủi ro thanh khoản  Khó khăn trong việc chuyển một khoản đầu tư thành tiền mặt theo giá trị thị trường tại một thời điểm hợp lý.  Mức độ rủi ro thanh khoản khá cao trong bất động sản  Hầu như không có nhiều người mua một loại bất động sản cụ thể tại một địa điểm nhất định và vào bất kỳ thời điểm nhất định nào.  Không được giao dịch trên thị trường có tính tổ chức cao như thị trường chứng khoán.  Giao dịch hao tốn nhiều thời gian để hoàn thành hồ sơ pháp lý. Trần Tiến Khai 149 10.6 Rủi ro môi trường  Rủi ro mà môi trường của một bất động sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó.  Chịu tác động bởi  Những nguy hại đến sức khỏe được con người nhận biết, ví dụ như chất amiăng, các chất thải độc hại.  Các chi phí liên quan đến việc giải quyết các vấn đề môi trường có tiềm năng phát sinh.  Tai họa tự nhiên như động đất và các điều kiện tự nhiên. Trần Tiến Khai 150 10.7 Rủi ro pháp lý  Rủi ro mà các yếu tố pháp lý sẽ ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản.  Các loại rủi ro pháp lý  Những thay đổi về luật liên quan đến thuế  Các quy định liên quan đến môi trường  Thay đổi trong quy định về sử dụng đất  Khả năng được cấp các giấy phép Trần Tiến Khai 151 10.8 Rủi ro quản lý  Hầu hết các đầu tư bất động sản cần có sự quản lý.  Năng lực quản lý có thể ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư.  Một số bất động sản cần được quản lý nhiều hơn các bất động sản khác, ví dụ như các khu mua sắm của vùng.  Giá trị hoạt động của các bất động sản với giá trị của doanh nghiệp chịu tác động bởi rủi ro quản lý.