Bài giảng Nguyên lý của bất động sản

Trần Tiến Khai 1 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Trần Tiến Khai 2 Chương 4. Giới thiệu về định giá và thẩm định giá bất động sản Trần Tiến Khai 3 1. Giới thiệu  Sự cần thiết phải phỏng định giá trị thị trường (market value) của BĐS cho các hoạt động giao dịch BĐS.  Sự khác biệt về giá thị trường của BĐS so với các hàng hóa khác.  Sự cần thiết phải có các phương pháp và cơ quan thẩm định chính thức. Trần Tiến Khai 4 2. Các khái niệm 1. Giá trị thị trường (Market values)  Giá trị thị trường của một tài sản là Giá bán có xác suất cao nhất của tài sản đó (most probable selling price), giả định trong điều kiện bán “bình thường”.  Là giá trị mà một người mua muốn đặt cho một tài sản.  là kết quả tương tác giữa các lực lượng cung và cầu  Tại sao phải phỏng định giá trị thị trường? Do thị trường không hoàn hảo. Trần Tiến Khai 5 2. Các khái niệm 2. Giá trị đầu tư (investment values)  Giá trị đầu tư là giá trị mà một nhà đầu tư cụ thể đặt ra cho một tài sản.  Giá trị đầu tư, rất hữu ích đối với người mua và người bán để ra quyết định đầu tư.  Giá trị đầu tư dựa trên những kỳ vọng của từng cá nhân nhà đầu tư, không phải là giá trên thị trường nói chung.  Giá trị đầu tư có thể khác biệt giữa người mua và người bán. Trần Tiến Khai 6 2. Các khái niệm 2. Giá trị đầu tư (investment values)  Người mua:  Giá trị đầu tư của người mua là mức giá tối đa mà mà họ sẵn lòng trả cho một tài sản cụ thể nào đó.  Người bán:  Giá trị đầu tư của người bán là mức giá tối thiểu mà họ sẵn lòng chấp nhận.  Giá trị đầu tư thường khác với giá trị thị trường do:  khác biệt về kỳ vọng ở tương lai của một tài sản,  khác biệt về năng lực tiếp cận tài chính,  khác biệt về tình hình thuế, và  khác biệt về đòi hỏi doanh thu. Trần Tiến Khai 7 2. Các khái niệm 3. Giá giao dịch (transaction prices)  Giá giao dịch là giá mà chúng ta quan sát thấy trên tài sản được bán.  Giá này khác biệt, nhưng có quan hệ với các khái niệm giá trị thị trường và giá trị đầu tư.  Giá giao dịch bắt buộc phải nằm giữa các giá trị đầu tư của người mua và người bán Trần Tiến Khai 8 2. Các khái niệm  Giá trị thị trường là một phỏng định giá bán có xác xuất xảy ra cao nhất trong một thị trường cạnh tranh.  Giá trị thị trường có thể được phỏng định từ việc giá giao dịch quan sát được của các tài sản tương tự.  Các giá giao dịch này được điều đình trong một thị trường không hoàn hảo giữa người mua và người bán. Trần Tiến Khai 9 2. Các khái niệm 4. Chi phí  Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất động sản.  Chi phí có thể là:  giá mua bất động sản,  số tiền bỏ ra để mua đất,  số tiền bỏ ra để xây dựng công trình trên đất và đưa vào sử dụng.  Trong một số điều kiện, chi phí có thể dùng để đo lường giá trị của bất động sản nếu chi phí đó là hợp lý và tạo ra giá trị sử dụng tốt nhất và cao nhất của bất động sản. Trần Tiến Khai 10 2. Các khái niệm 5. Thu nhập  Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa quan trọng đối với các bất động sản được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư. Trần Tiến Khai 11 2. Các khái niệm 6. Khả năng sử dụng tốt nhất và cao nhất của một tài sản 1) chấp nhận được về mặt luật pháp, 2) có thể có được về thực thể, 3) có tính khả thi về tài chính, và 4) có tính sinh lợi tối đa (ví dụ sinh ra lợi tức cao nhất cho sở hữu chủ). Trần Tiến Khai 12 2. Các khái niệm 6. Khả năng sử dụng tốt nhất và cao nhất của đất 1) Đất luôn được định giá như là đất trống và sẵn sàng để phát triển để đạt được khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của nó. 2) Giá trị thuộc tính của đất là tổng giá trị tài sản trừ đi giá trị của bất kỳ công trình tôn tạo nào. 3) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trần Tiến Khai 13 2. Các khái niệm 7. Các đặc tính cần thiết của một bất động sản để có giá trị trên thị trường  Có tính hữu ích.  Có tính khan hiếm.  Có yêu cầu.  Có thể chuyển giao được. Trần Tiến Khai 14 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1. Nhóm yếu tố vĩ mô 1. Chính sách của Nhà nước  Các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản.  Các chính sách về mở rộng đối tượng tham gia thị trường.  Các chính sách về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…).  Quy hoạch và công bố quy hoạch.  Các chính sách về tài chính, tín dụng tiền tệ.  Các chính sách thuế thu nhập cá nhân. Trần Tiến Khai 15 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1. Nhóm yếu tố vĩ mô 2. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương  Ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản và ảnh hưởng đến giá bất động sản.  Giá bất động sản tỷ lệ thuận với mức độ tăng giá nói chung, mức tăng trưởng kinh tế và thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.  Liên quan đến sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người và tiết kiệm cá nhân. Trần Tiến Khai 16 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1. Nhóm yếu tố vĩ mô 3. Cung cầu bất động sản  Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bao gồm:  Thu nhập của người dân;  Việc làm và nghề nghiệp;  Đô thị hóa. Trần Tiến Khai 17 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1. Nhóm yếu tố vĩ mô 3. Cung cầu bất động sản  Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bao gồm:  Phát triển kinh tế ;  Sự phát triển của kết cấu hạ tầng ;  Sự tham gia của Nhà nước;  Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản;  Các yếu tố xã hội và tâm lý. Trần Tiến Khai 18 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1. Nhóm yếu tố vi mô 1. Đặc điểm thực thể riêng của bất động sản  Tính hữu ích, tính khan hiếm, có yêu cầu và có thể chuyển giao được.  Địa điểm tọa lạc của bất động sản, hình dạng, quy mô kích thước của lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi của nhà.  Môi trường xung quanh bất động sản. Trần Tiến Khai 19 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1. Nhóm yếu tố vi mô 2. Tính chất pháp lý của bất động sản  Tình trạng pháp lý của bất động sản như các giấy tờ chứng thư về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng, hồ sơ thuế v.v liên quan.  Các tình trạng sử dụng bất động sản và tính chất pháp lý của nó: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tình trạng sờ hữu chung. Trần Tiến Khai 20 4. Thẩm định giá và Thẩm định viên BĐS 1. Thẩm định giá  Một thẩm định (appraisal) là một phỏng định giá trị thị trường hợp lý của một tài sản, một cách khách quan, không thiên vị dưới dạng văn bản, thường được tham khảo cho một tài sản thẩm định (subject property), ở một thời điểm nhất định.  Báo cáo thẩm định (appraisal report) là tài liệu mà người thẩm định giao cho khách hàng và chứa đựng các phỏng định cuối cùng về giá trị của BĐS, các dữ liệu căn cứ, và các tính toán được sử dụng để đạt được kết quả. Trần Tiến Khai 21 4. Thẩm định giá và Thẩm định viên BĐS  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005):  Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4).  Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu của khách hàng (Mục 10, Điều 4). Định giá – Thẩm định giá? Trần Tiến Khai 22 4. Thẩm định giá BĐS  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005):  Nội dung của Chứng thư định giá bất động sản: a) Bất động sản được định giá; b) Vị trí, quy mô của bất động sản; c) Tính chất và thực trạng của bất động sản; d) Tình trạng pháp lý của bất động sản; e) Các hạn chế của bất động sản; f) Phương pháp định giá bất động sản; g) Thời điểm định giá bất động sản; h) Giá của bất động sản; và i) Các nội dung khác. Trần Tiến Khai 23 5. Quy trình thẩm định giá BĐS ở Hoa Kỳ (1) Xác định vấn đề • Xác định bất động sản và các quyền • Xác định giá trị và ngày phỏng định giá trị • Mục tiêu và các điều kiện giới hạn của các chỉ định (2) Phân tích sơ khởi, Chọn lọc và Thu thập dữ liệu • Các dữ liệu tổng quát về kinh tế, nhân chủng, luật lệ và địa lý • Các dữ liệu chuyên biệt về thị trường • Các dữ liệu chuyên biệt của tài sản Trần Tiến Khai 24 5. Quy trình thẩm định giá BĐS ở Hoa Kỳ (3) Phân tích Khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất • Khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất mặc dù bị bỏ trống • Khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản khi được cải thiện (4) Ba cách tiếp cận để định giá • Tiếp cận theo thu nhập  Giá trị chỉ thị • Tiếp cận theo so sánh giá bán  Giá trị chỉ thị • Tiếp cận theo chi phí  Giá trị chỉ thị Trần Tiến Khai 25 5. Quy trình thẩm định giá BĐS ở Hoa Kỳ (5) Tổng hợp và Phỏng định giá trị lần cuối • Đánh giá các giá trị chỉ thị  phỏng định giá trị lần cuối (6) Báo cáo thẩm định • Phỏng định lần cuối về giá trị • Các dữ liệu sử dụng trong thẩm định • Các tính toán được dùng để quyết định giá trị Trần Tiến Khai 26 6. Ba tiếp cận thẩm định giá  Cách tiếp cận theo so sánh giá bán:  Được sử dụng chủ yếu để thẩm định các tài sản cư trú dạng căn hộ, và đôi khi, cho một vài kiểu tài sản tạo ra thu nhập (income-producing properties) khi có đủ các giá so sánh.  Cách tiếp cận này có lợi thế là dễ hiểu đối với người bán lẫn người mua. Họ thường kiểm tra dữ liệu để quyết định xem liệu họ có đồng ý với phỏng định giá trị của thẩm định viên hay không. Trần Tiến Khai 27 6. Ba tiếp cận thẩm định giá  Cách tiếp cận theo chi phí:  Áp dụng khi không có dữ liệu tốt để so sánh giá hoặc thu nhập.  Thường được sử dụng nhiều cho những tài sản có tính chất đặc biệt như cơ sở giáo dục, nơi thờ phụng, hoặc các tài sản chính phủ sử dụng cho các mục đích đặc biệt, ví dụ như công viên, nhà bảo tàng, cầu đường.  Nguyên tắc: phỏng định chi phí của tài sản mới, rồi trừ ra phần khấu hao tích lũy. Trần Tiến Khai 28 6. Ba tiếp cận thẩm định giá  Cách tiếp cận theo thu nhập:  Là cách tiếp cận chủ đạo khi phỏng định giá trị của BĐS tạo ra thu nhập (income-producing properties).  Dựa trên giả định giá trị của một tài sản được quyết định duy nhất bởi ngân lưu kỳ vọng ở tương lai (expected future cash flows).  Kém phù hợp khi tài sản phụ thuộc nhiều vào lợi tức phi-tiền tệ trong tương lai (nonmonetary future benefits) hoặc một phần phi-tiền tệ (partially nonmonetary), như trường hợp nhà chủ sở hữu cư trú, các công trình công cộng như sân vận động, trường học, v.v. Trần Tiến Khai 29 7. Phương pháp so sánh giá bán 1. Cách tiếp cận so sánh giá bán (sales comparison):  Thẩm định BĐS bằng cách so sánh tài sản chủ đề với các tài sản có thể so sánh được (ví dụ các tài sản tương tự) được bán gần đây.  Không phải điều chỉnh giá bán của các tài sản so sánh nếu đặc trưng xây dựng và các đặc trưng về địa điểm đồng nhất với tài sản thẩm định, và nếu các chi tiết giao dịch hoàn toàn giống nhau. Trần Tiến Khai 30 7. Phương pháp so sánh giá bán 1. Cách tiếp cận so sánh giá bán (sales comparison):  Thông tin thị trường không hoàn hảo;  Các tài sản thường khác biệt nhau, kể cả về khía cạnh giao dịch.  Do đó, phải có điều chỉnh giá Xác định các nhân tố so sánh và điều chỉnh giá trị Chọn các giá bán so sánh Tổng hợp các giá bán điều chỉnh  giá trị chỉ thị Điều chỉnh các giá bán so sánh để phỏng định giá trị tài sản Hình 1. Các bước của Phương pháp so sánh giá bán Trần Tiến Khai 31 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Tìm hiểu dữ liệu so sánh giá bán  Tìm hiểu các vụ mua bán ở cùng khu vực;  Tìm hiểu các vụ mua bán ở khu vực lân cận và mở rộng;  Chọn lựa các tài sản có đặc điểm thực thể (vị trí, đặc trưng xây dựng…) tương tự như tài sản thẩm định;  Tránh chọn các tài sản được mua bán trong điều kiện bất bình thường (yếu tố giao dịch, pháp lý) Trần Tiến Khai 32 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Tìm hiểu dữ liệu so sánh giá bán  Thu thập các dữ liệu cần thiết của từng vụ giao dịch.  các thông tin cần được thu thập: các đặc tính thực thể của tài sản, tình trạng pháp lý và địa điểm chính xác của tài sản.  Cần 3 so sánh giá mua bán trở lên tuỳ thuộc khả năng so sánh. Trần Tiến Khai 33 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được  Các điều chỉnh giao dịch (transactional adjustments)  Các điều chỉnh tài sản (property adjustements).  Tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định: điều chỉnh nâng giá giá bán tài sản so sánh.  Tài sản so sánh cao hơn so với tài sản thẩm định: điều chỉnh giảm giá bán tài sản so sánh. Trần Tiến Khai 34 7. Phương pháp so sánh giá bán Điều chỉnh giao dịch (transactional adjustments) Điều chỉnh tài sản (property adjustements) 1. Các điều kiện bán 4. Địa điểm 2. Điều kiện tài chính 5. Các đặc tính thực thể 3. Các điều kiện thị trường 6. Các đặc tính pháp lý 7. Sử dụng 8. Các mục phi bất động sản (tài sản cá nhân) Các thước đo dùng để điều chỉnh giá bán Trần Tiến Khai 35 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 1. Điều chỉnh các điều kiện bán  Chọn các vụ mua bán sòng phẳng;  Tránh các quan hệ cá nhân giữa người mua và bán;  Tránh không công bằng quyền lực giữa người mua và người bán;  Tốt nhất: chọn các vụ mua bán sòng phẳng Trần Tiến Khai 36 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 2. Điều chỉnh các điều kiện tài chính  Xem xét các điều kiện mua bán tài sản được trợ giá, lãi suất;  Tránh nếu được;  Nếu phải chọn: điều chỉnh giá cao lên để bù trừ việc trợ giá, trợ lãi suất. Trần Tiến Khai 37 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 3. Điều chỉnh các điều kiện thị trường  Xem xét các thay đổi về mức giá chung trên thị trường (tăng hay giảm);  Thời điểm của các cuộc mua bán tài sản so sánh;  Áp dụng phân tích bán – lặp lại để diều chỉnh giá. Trần Tiến Khai 38 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 3. Điều chỉnh các điều kiện thị trường Ví dụ 5.1 Phân tích bán - lặp lại để điều chỉnh điều kiện thị trường Tài sản Ngày bán lần trước Giá bán lần trước (SP 1) Giá hiện thời (SP2) Thay đổi theo tháng (SP2- SP1)/tháng Tỷ lệ thay đổi bình quân tháng (% của SP1) A 12 tháng trước 191.000 197.900 575 0,30% B 18 tháng trước 158.600 167.000 467 0,29% C 24 tháng trước 148.900 162.000 546 0,37% Tỷ lệ bình quân tháng = 0,32% Trần Tiến Khai 39 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 3. Điều chỉnh các điều kiện thị trường Ví dụ 5.1 Phân tích bán - lặp lại để điều chỉnh điều kiện thị trường Tài sản Ngày bán lần trước Giá bán lần trước (SP 1) Phỏng định giá hiện thời Tài sản so sánh 12 tháng trước 100.000 103.840 Điều chỉnh: giá x (100+ 0,32%*12 tháng) Trần Tiến Khai 40 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 4. Điều chỉnh các điều kiện địa điểm  Xem xét các thay đổi về mức giá do địa điểm khác biệt;  Điều chỉnh nâng giá khi tài sản thẩm định có địa điểm tốt hơn;  Điều chỉnh giảm giá khi tài sản thẩm định có địa điểm kém hơn.  So sánh giá các tài sản tương tự có các vị trí địa điểm khác nhau. Trần Tiến Khai 41 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 4. Điều chỉnh các điều kiện địa điểm Ví dụ 5.2 Phân tích giá bán bắt cặp để điều chỉnh địa điểm Cặp Tài sản Quận Giá bán gần đây (USD) Sai biệt (USD) Sai biệt tính bằng % 1 1a 1 183.500 1b 3 175.900 7.600 4,3% 2 2a 1 200.000 2b 3 192.500 7.500 3,9% 3 3a 1 202.900 3b 3 194.700 8.200 4,2% Bình quân = 4,1% Trần Tiến Khai 42 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 5. Điều chỉnh các điều kiện thực thể  Nhằm so sánh các đặc tính thực thể của tài sản so sánh với tài sản chủ đề;  Sự khác biệt bao gồm:  kích thước lô đất,  kích thước của cấu trúc nhà,  mục tiêu sử dụng,  phong cách kiến trúc,  điều kiện nhà (mới, cũ, tốt, xấu),  kiểu xây dựng, vật liệu,  công trình phụ trợ như ga-ra, nhà kho, hồ bơi, hành lang, v.v.  các thiết bị nội thất, kệ sách, thảm lót, v.v. Trần Tiến Khai 43 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 6. Điều chỉnh các đặc điểm pháp lý  điều chỉnh giá trong trường hợp khác biệt về đặc điểm pháp lý;  trong thực tế, hầu như không thể kiếm được trên thị trường đủ số tài sản so sánh để điều chỉnh;  nên loại tài sản có tình trạng pháp lý khác biệt. Trần Tiến Khai 44 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 7. Điều chỉnh các đặc điểm sử dụng  phụ thuộc vào khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất được tiên liệu của tài sản chủ đề ;  không dựa trên việc sử dụng hiện thời hoặc quá khứ của nó. Trần Tiến Khai 45 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được 8. Điều chỉnh các mục tài sản cá nhân  Đôi khi, giá bán của tài sản chủ đề hoặc tài sản so sánh bao gồm cả các tài sản cá nhân trong đó;  Do đó, phải loại bỏ giá trị các tài sản cá nhân này ra;  Tính giá trị thị trường hiện thời của các tài sản này, không tính theo nguyên giá hoặc giá trị thay thế. Trần Tiến Khai 46 7. Phương pháp so sánh giá bán 2. Điều chỉnh để có giá giao dịch tài sản so sánh được Giá giao dịch của tài sản so sánh 1. +/- Điều kiện bán 2. +/- Điều kiện tài chính = Giá bán bình thường 3. +/- Điều kiện thị trường = Giá bán bình thường có hiệu chỉnh theo thị trường 4. +/- Địa điểm 5. +/- Đặc điểm thực thể 6. +/- Đặc điểm pháp lý 7. +/- Đặc điểm sử dụng 8. +/- Các mục phi bất động sản = Giá bán so sánh có hiệu chỉnh cuối cùng Trần Tiến Khai 47 7. Phương pháp so sánh giá bán 3. Tổng hợp để có một phỏng định Giá trị chỉ thị (Indicated value)  Cân nhắc xem các tài sản so sánh nào là các chỉ thị tốt hơn cho giá trị của tài sản chủ đề;  Các tài sản so sánh nào có có nhiều dữ liệu hoàn chỉnh, có ít điều chỉnh, có các giao dịch xảy ra gần nhất thì càng có giá trị chỉ thị tốt hơn;  Tổng hợp theo trọng số. Trần Tiến Khai 48 7. Phương pháp so sánh giá bán 3. Tổng hợp để có một phỏng định Giá trị chỉ thị (Indicated value) Ví dụ 5.3 Tổng hợp giá bán cuối cùng có hiệu chỉnh Nguồn Giá bán hiệu chỉnh lần cuối Trọng số (%) Giá gia quyền Tài sản so sánh 1 167.350 60% 100.410 Tài sản so sánh 2 169.850 20% 33.970 Tài sản so sánh 3 167.600 20% 33.520 Giá chỉ thị (sử dụng phương pháp so sánh giá) 167.900