Bài giảng Nguyên lý bất động sản

NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Trần Tiến Khai 2 2 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN  Thời lượng : 45 tiết  Mục tiêu của môn học  Hiểu được tổng quát về mọi lĩnh vực liên quan đến bất động sản  Định hướng phát triển nghề nghiệp trong lĩnh vực bất động sản như thẩm định giá, phát triển bất động sản, môi giới, quản trị bất động sản thương mại, quản lý tài sản công ty, tài chính bất động sản. Trần Tiến Khai 3 3 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN  Mô tả môn học  Giới thiệu khái niệm bất động sản và những đinh hướng thị trường bất động sản, phân tích các loại thị trường .  Môi trường pháp lý liên quan đến bất động sản như quyền sở hữu tài sản và cơ chế thực thi, khía cạnh đàm phán và hợp đồng. Trần Tiến Khai 4 4 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN  Tài chính và đầu tư bất động sản, giới thiệu về cho vay thế chấp, và các định chế trung gian tài chính  Thảo luận về môi giới, hợp đồng và xu hướng phát triển của bất động sản ngày nay  Tài liệu học tập  Trần Tiến Khai. (2010). Nguyên lý Bất động sản. NXB Lao Động.  David C. Ling và Wayne R. Archer. (2005). Real Estate Principles: A Value Approach. McGrawHill International Edition.  Các tài liệu của CBRE, Savils, Colliers International. Trần Tiến Khai 5 Cấu trúc môn học và lịch trình Buổi Bài 1. Chương 1. Giới thiệu môn học & Tống quan về bất động sản 2. Chương 2. Thị trường bất động sản và khung pháp lý 3. Chương 3. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản và vai trò của Nhà nước 4. Chương 4. Giới thiệu về đầu tư bất động sản 5. Chương 4. Giới thiệu về đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai 6 Cấu trúc môn học và lịch trình Buổi Bài 6. Chương 5. Tài trợ và Thế chấp bất động sản 7. Chương 5. Tài trợ và Thế chấp bất động sản 8. Chương 6. Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản 9. Chương 6. Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản 10. Chương 8. Thị trường cho vay thế chấp nhà ở Báo cáo chuyên đề nhóm 11. Báo cáo chuyên đề nhóm Các chủ đề bài tập nhóm 1. Thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh 2. Thị trường cao ốc văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh 3. Thị trường nhà ở tại Hà Nội 4. Các chính sách thuế liên quan đến bất động sản 5. Các chính sách điều tiết thị trường bất động sản trong giai đoạn 2007-2009 6. Các chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình 7. Các chủ đề khác (tùy chọn) Trần Tiến Khai 7 Bài tập nhóm – điểm quá trình  Lớp chia thành nhóm (5-6 sinh viên/nhóm) làm bài tập thuyết trình  Đăng ký danh sách nhóm và các thành viên cho Giảng viên (lớp trưởng)  Thu thập thông tin dữ liệu trên báo chí, các cơ quan thông tin đại chúng, website của CBRE Vietnam ; Savills Vietnam và các nguồn thông tin khác  Tập họp thông tin, viết bài thuyết trình và chuẩn bị PowerPoint  Thời gian hoàn tất và thuyết trình (các nhóm đăng ký thời gian thuyết trình với giảng viên ít nhất 1 tuần trước khi thuyết trình): các buổi thứ 9, 10, 11  Điểm chấm bài nghiên cứu và thuyết trình tính vào điểm quá trình của môn học (40%) Trần Tiến Khai 8 Trần Tiến Khai 9 Chương 1. Tổng quan về Bất động sản Trần Tiến Khai 10 1. Tổng quan về Bất động sản 1. Giới thiệu  BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của cải xã hội.  BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế của các cá nhân, gia đình và công ty.  BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác.  BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng của nó. Trần Tiến Khai 11 1. Tổng quan về Bất động sản 1. Giới thiệu  BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của cải kinh tế trên toàn thế giới.  BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính bền vững và độc lập của một quốc gia.  Các quyết định liên quan đến BĐS là hết sức quan trọng.  Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích lớn hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa tốt hơn cho cuộc sống. 12 2. Bất động sản là gì?  Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và có tính không dịch chuyển được. 1. Tổng quan về Bất động sản 13 2. Bất động sản là gì?  Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất động sản (real property) và tương phản với thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là quyền sở hữu động sản (personal property). 1. Tổng quan về Bất động sản 14 2. Bất động sản là gì?  Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Trong trường hợp thuật ngữ này được dùng mà không có giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có thể được hiểu là quyền sở hữu bất động sản. 1. Tổng quan về Bất động sản 15 2. Bất động sản là gì?  định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm quyền đối với tài sản bất động sản đó. 1. Tổng quan về Bất động sản 16 2. Bất động sản là gì?  Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất động sản là các tài sản bao gồm:  a) Đất đai;  b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;  c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;  d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1. Tổng quan về Bất động sản Trần Tiến Khai 17 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì?  Là tài sản có hai thuộc tính: hữu hình và vô hình.  Có 3 cách hiểu:  Tài sản hữu hình như đất đai, nhà cửa  Tài sản vô hình: tập hợp các Quyền liên quan đến tài sản hữu hình  Các hoạt động liên quan đến BĐS Trần Tiến Khai 18 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 1. Tài sản hữu hình  Các thành phần vật thể của không gian và vị trí;  Bao gồm đất đai  Bao gồm các cải thiện, tôn tạo trên đất đai: các cấu trúc cố định như nhà, tường rào, v.v.  Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai: cơ sở hạ tầng, bao gồm đường phố, đường đi bộ, hệ thống thoát nước và các hệ thống tiện ích khác như hệ thống cung cấp điện, nước, điện thoại cần thiết để sử dụng đất. Trần Tiến Khai 19 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 1. Tài sản hữu hình  Có thể bao gồm bề mặt của đất mà còn cả phía trên và phía dưới của bề mặt;  Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm hoặc không bao gồm các cải thiện. Khi không bao gồm các cải thiện, đất thường được gọi là đất thô (raw land).  Tài sản hữu hình bao gồm cả quyền sở hữu tài sản thực (real property) và quyền sở hữu động sản (personal property). Trần Tiến Khai 20 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 2. Tài sản vô hình  là một “tập hợp” các quyền vô hình gắn chặt với quyền sở hữu và việc sử dụng các đặc điểm vật thể của không gian và địa điểm.  Các quyền này gắn với các dịch vụ (services), hoặc lợi ích mà bất động sản cung cấp cho người sử dụng bất động sản. Trần Tiến Khai 21 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 2. Tài sản vô hình  Tập hợp quyền sở hữu có thể bị giới hạn theo nhiều cách khác nhau, điển hình là bị hạn chế do các quy định về sử dụng đất.  Các quyền này cũng có thể bị chia nhỏ ra và phân phát cho nhiều người sử dụng hoặc không sử dụng. Trần Tiến Khai 22 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 2. Giá trị của bất động sản  Các quyền liên quan đến bất động sản  Các đặc điểm pháp lý của tài sản đó  Vị trí của tài sản đó.  Các đặc điểm vật thể: số năm tuổi, kích thước, kiểu dáng và chất lượng xây dựng của cấu trúc, cũng như năm tuổi, hình dạng và các đặc điểm tự nhiên của đất. Trần Tiến Khai 23 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 2. Giá trị của bất động sản  Các đặc điểm về vị trí:  sự thuận tiện và khả năng tiếp cận đến các nơi làm việc, trường học, nơi mua sắm, nơi chăm sóc sức khỏe, và các nơi quan trọng khác (BĐS cư trú).  tính dễ thấy (visibility), khả năng tiếp cận của khách hàng, nhà cung cấp và nhân viên, tính sẵn có của cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc (BĐS thương mại). Trần Tiến Khai 24 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 3. Ngành và Nghề nghiệp  (1) môi giới bất động sản (real estate brokerage), cho thuê, dịch vụ quản lý bất động sản,  (2) dịch vụ thẩm định và tư vấn,  (3) chọn địa điểm, mua và phát triển bất động sản, (4) xây dựng,  (5) cung cấp dịch vụ tài trợ có thế chấp (mortgage finance) và bảo hiểm (securitization),  (6) đầu tư bất động sản cúa doanh nghiệp và thể chế (corporate and institutional real estate investment) và  (7) các hoạt động của chính quyền như quy hoạch, ban hành luật lệ về sử dụng đất, bảo vệ môi trường và thu thuế. Trần Tiến Khai 25 1. Tổng quan về Bất động sản 4. Các thuộc tính cơ bản của bất động sản 1) Tính bất động 2) Tính không đồng nhất 3) Tính khan hiếm 4) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Trần Tiến Khai 26 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 1. Độ co dãn của cung bất động sản kém  Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định;  Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là có giới hạn; Trần Tiến Khai 27 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 1. Độ co dãn của cung bất động sản kém  Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng thời kỳ nhất định.  Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế và phải tuân theo luật định. Điều này càng làm cho cung đất đai bị hạn chế. Trần Tiến Khai 28 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 2. Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí giao dịch cao  BĐS là tài sản quan trọng có giá trị lớn, việc mua, bán thường là dài so với các tài sản khác  chi phí mua bán, giao dịch cao. Trần Tiến Khai 29 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém  thời gian mua bán, giao dịch kéo dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (thanh khoản) kém so với các loại hàng hóa khác. Trần Tiến Khai 30 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 4. Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước  là loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể chế chính trị, đời sống kinh tế xã hội của cả quốc gia. Trần Tiến Khai 31 2. Nghề nghiệp BĐS  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 2. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Trần Tiến Khai 32 2. Nghề nghiệp BĐS  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 3. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 4. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; 5. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. Trần Tiến Khai 33 2. Nghề nghiệp BĐS  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 1. Dịch vụ môi giới bất động sản; 2. Dịch vụ định giá bất động sản; 3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; 4. Dịch vụ tư vấn bất động sản; 5. Dịch vụ đấu giá bất động sản; 6. Dịch vụ quảng cáo bất động sản; 7. Dịch vụ quản lý bất động sản. Trần Tiến Khai 34 2. Nghề nghiệp BĐS Nghề nghiệp Tư nhân Nhà nước Môi giới bất động sản, cho thuê, dịch vụ quản lý bất động sản Các công ty Dịch vụ thẩm định và tư vấn Các công ty, tổ chức tư vấn luật tư nhân Các doanh nghiệp nhà nước Chọn địa điểm, mua và phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Xây dựng Các công ty xây dựng Các tập đoàn, công ty xây dựng Cung cấp dịch vụ tài trợ có thế chấp (mortgage finance) và bảo hiểm (securitization) Các định chế tài chính (ngân hàng, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm tư nhâ , nước ngoài Hệ thống ngân hàng thương mại (có cổ phần Nhà nước), công ty bảo hiểm Nhà nước Trần Tiến Khai 35 2. Nghề nghiệp BĐS Nghề nghiệp Tư nhân Nhà nước Đầu tư bất động sản cúa doanh nghiệp và thể chế Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản, Quỹ phát triển nhà của Nhà nước Quy hoạch, ban hành luật lệ về sử dụng đất, bảo vệ môi trường và thu thuế UBND các cấp, cơ quan quản lý Nhà nước các cấp thuộc lĩnh vực xây dựng và tài nguyên – môi trường, quy hoạch – kiến trúc, tài chính, ngân hàng Nhà nước, cơ quan thuế các cấp Trần Tiến Khai 36 3. Tại sao chọn nghề này? Nhiều yếu tố thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản Việt Nam: 1. Mức sống của cư dân Việt Nam gia tăng; 2. Nhu cầu nhà ở tăng theo quy mô dân số; 3. Nhu cầu xây dựng công trình công cộng gia tăng; 4. Nhu cầu đô thị hóa và sử dụng đất cho xây dựng tăng; 5. Bùng nổ đầu tư vốn vào ngành bất động sản của giới kinh doanh tư nhân và nhà đầu tư nước ngoài. Trần Tiến Khai 37 3. Tại sao chọn nghề này? Chúng ta kỳ vọng gì ở tương lai? 1. Nhu cầu tiềm năng trong xã hội còn rất lớn và vẫn chưa được đáp ứng; 2. Nhu cầu nhà ở của một bộ phận lớn cư dân có thu nhập trung bình và thấp. 3. Nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ. 4. Khả năng phục hồi và phát triển của kinh tế thế giới  phục hồi và phát triển kinh tế Việt Nam  thị trường BĐS Việt Nam phục hồi. Trần Tiến Khai 38 Hộp 1. Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • Việt Nam: dân số khoảng 88 triệu dân (2011); GDP tăng trưởng trung bình trên 7% trong suốt 10 năm trước 2008. • Việt Nam thu hút đầu tư trên thế giới: năm 2006, 10,2 tỷ USD đầu tư nước ngoài; 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD. • Đầu tư trong nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2005-2007. • Đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch…đều gia tăng đột biến. Trần Tiến Khai 39 Hộp 1. Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp; • Công nghiệp, dịch vụ phát triển; • Quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở. • TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3 triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống. • Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhập cư. • Diện tích nhà ở trung bình cho một người tại TP.HCM là 10m2, tại Hà Nội là 7m2, mức bình quân của khu vực là 15m2/người • Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây là tiềm năng để thị trường BĐS của Việt Nam Nguồn: 24H.COM.VN (Theo Đầu Tư) Trần Tiến Khai 40 4. Kiến thức nền  Ngành bất động sản về bản chất là một ngành kinh tế.  Định hướng đào tạo bậc cử nhân ngành Kinh tế Bất động sản:  Người có kiến thức căn bản về kinh tế học;  Có sự hiểu biết chuyên sâu về bất động sản và các nghề nghiệp liên quan.  Người được đào tạo có khả năng tham gia các vị trí quan trọng trong các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản để tham gia hoạch định chính sách, quản lý và thực thi luật pháp quy định của Nhà nước về bất động sản. Trần Tiến Khai 41 4. Kiến thức nền  Các cử nhân Kinh tế Bất động sản cũng có khả năng tham gia:  các định chế tài chính hỗ trợ cho thị trường bất động sản,  làm việc cho các cơ quan, công ty, doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. Trần Tiến Khai 42 4. Kiến thức nền  kiến thức nền cho các môn chuyên ngành Kinh tế bất động sản  kinh tế học (vi mô, vĩ mô),  Marketing,  Tài chính, Kế toán,  Quản trị,  Thống kê,  Kỹ năng đàm phán, v.v. Trần Tiến Khai 43 5. Kỹ năng tổng quát và khả năng tự học  Ngành Bất động sản được hình thành và phát triển rất lâu năm ở các quốc gia đã phát triển  Nhà nước chuyển hướng nền kinh tế từ kế hoạch hóa – bao cấp sang nền kinh tế mở;  Ngành bất động sản chỉ thực sự phát triển mạnh từ các năm 1995 trở về sau  Ở các trường đại học Việt Nam, cho đến nay, hầu như chưa có đào tạo ngành Kinh tế Bất động sản.  Các lớp đào tạo chứng chỉ nghề do Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ mang tính ngắn hạn và chủ yếu đào tạo về kỹ năng nghề. Trần Tiến Khai 44 5. Kỹ năng tổng quát và khả năng tự học  Xã hội rất cần con người có hiểu biết lý thuyết về kinh tế ứng dụng trong ngành bất động sản cũng như kinh nghiệm thực tiễn về quản lý và kinh doanh.  Vai trò của kiến thức từ quá trình tự học và tích lũy kinh nghiệm.  Ngành học: trang bị hệ thống kiến thức nền tảng, giúp tăng cường sự hiểu biết; là trang bị bước đầu cho người khởi nghiệp! Trần Tiến Khai 45 5. Kỹ năng tổng quát và khả năng tự học  Học tập liên tục trong thực tiễn và trao đổi kiến thức: hết sức cần thiết. Trần Tiến Khai 46 6. Bạn giỏi về lĩnh vực nào?  Xác định các lĩnh vực mà người học có khả năng và thiên hướng là điều hết sức cần thiết.  Có khả năng và sự đam mê trong nghiên cứu và phân tích?  Có khả năng tổng hợp, viết và trình bày?  Có thiên hướng kinh doanh sẽ phải cần bản tính năng động và mạo hiểm.  Có kỹ năng phân tích tốt: Thẩm định bất động sản, thẩm định tín dụng, phân tích cho vay, cố vấn. Trần Tiến Khai 47 6. Bạn giỏi về lĩnh vực nào?  Có kỹ năng giao tiếp tốt: có thể làm việc ở các nghề môi giới, cho thuê, quản lý bất động sản.  Có kỹ năng phân tích tốt, năng động và giao tiếp tốt: phát triển bất động sản, đầu tư, cho vay có thể là những ngành thích hợp.