Bài giảng Bức tranh bất động sản Việt Nam

BĐS 2013: Khởi sắc hay tiếp tục trầm lắng? BỨC TRANH BĐS VN • TT hoàn toàn thuộc về ngƣời mua với các mức giảm giá mạnh • Đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên TT thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% so với mức giá mua vào. • Cuối năm 2012, các chủ đầu tƣ quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trƣờng hợp lên tới 40% so với mức giá chào bán ban đầu. Hiện cả nước tồn đọng HẠNG MỤC HÀ NỘI HCMC TỒN ĐỌNG Căn nhà 42.000 Căn hộ 26.000 Nhà thấp tầng 16.000 VP cho thuê 92.000 m2 TTTM 98.000 m2 Đất nền 20.000 ha 71.000 ha Đất TM 2 triệu m2 DA 368 , 40% đang triển khai 2.399 Hiện cả nước tồn đọng Đối chiếu con số về nhà đất chƣa tiêu thụ hết này còn thấp hơn nhiều Hà Nội hiện còn tồn căn hộ CC, là do các chủ đầu tƣ chào bán, nhƣng không tìm đƣợc ngƣời mua, sẽ phải mất từ 1,5 - 4 năm để tiêu thụ lƣợng hàng trên, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trƣờng Giá BĐS ở các TP lớn của VN thuộc loại cao trên TG trong khi TNBQ đầu ngƣời thấp nhất TG. - Giá NĐ tăng lên 100 lần trong vòng 20 năm. - Giá NƠ TB cao hơn 25 lần so với TNBQ của NLĐ. - Giá NƠ cao hơn gấp 5 lần so với các nƣớc phát triển và gấp 10 lần so với các nƣớc chậm phát triển. Trong khi đó, so với TN, giá BĐS TB ở các nƣớc châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần. • Khu vực phố cổ giá nhà đắt nhất là ở các căn góc mặt phố tại các khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm, đôi khi đắt ngang giá nhà ở Tokyo hay Paris. • Giá 1m2 NĐ tại các phố nhƣ Hàng Gai, Cầu Gỗ hay Hai Bà Trƣng có thể lên tới mức 21.000 - 27.000USD/m2. Thống kê của một đơn vị tƣ vấn Báo cáo của UBTV Quốc hội Hội thảo "Triển vọng thị trƣờng bất động sản VN năm 2013” ngày 12-12 tại TP. Hồ Chí Minh • Năm 2013 sẽ không có một câu trả lời nào khẳng định TT BĐS lên hay xuống mà TT sẽ phân rã, tức là có nhóm lên, nhóm xuống. Đến thời điểm hiện nay BĐS chƣa đổ vỡ thì không thể đỗ vỡ đƣợc, tuy nhiên trầm lắng thì khó tránh khỏi. Đối với từng mảng thì nhóm có giá thấp sẽ đƣợc vận hành tốt vì hàng năm có khoảng 500.000 thanh niên XD GĐ và mua nhà nên đó là cầu có thực, khả năng thanh toán cao nhƣng giá trị không cao RR vẫn cao : Ba rủi ro lớn mà TT BĐS phải đối mặt • TT vàng còn tiếp tục bất ổn trong năm 2013, chứng khoán u ám kéo dài nên BĐS chƣa thể khởi sắc THỊ TRƢỜNG • Các nƣớc khu vực đồng Euro (các nƣớc xuất khẩu FDI và ODA) về mặt nào đó sẽ không có lợi cho nguồn vốn vào Việt Nam KINH TẾ THẾ GIỚI • dƣ địa chính sách và dƣ địa tín dụng còn khá lớn nên khả năng mở rộng tín dụng là có thể đƣợc CHÍNH SÁCH Triển vọng thị trường bất động sản 2013: Hồi hộp “chờ thời” • 'Khẩn thiết giúp địa ốc giải phóng hàng tồn kho„ • “Nên để thị trƣờng bất động sản rơi tự do” • Khuyến mãi, cắt lỗ… TT vẫn trầm lắng • Loay hoay tìm cách “phá băng” BĐS Tin vào dấu hiệu khởi sắc Thủ Đức House • Hiện dòng tiền bắt đầu quay lại TTBĐS mặc dù tốc độ chậm, năm 2013 sẽ là năm kết thúc chu kỳ suy giảm để bƣớc vào một thời kỳ phát triển mới về QM, CL,PP ĐT - NN tích cực giúp DN giải quyết hàng tồn, giải quyết nợ xấu Công ty Thế Kỷ 21 • "Chống chọi không nổi với thị trƣờng trầm lắng BĐS, hai năm nay tôi muốn từ giã nghề này nhƣng không biết khi nào mới thực hiện đƣợc” Dream house • Quan trọng hơn cả là tính thanh khoản cho thị trƣờng BĐS, làm sao để nhu cầu mua và bán gặp nhau Chuyên gia • 2013 BĐS có thể đi vào chu kỳ phát triển mới. Việc CP đang có những hỗ trợ tích cực về LS cho DN là minh chứng cho việc BĐS từng bƣớc phục hồi trong 2 năm 2013-2014”. Có hai kịch bản đƣợc đƣa ra: kịch bản tốt là khi thị trƣờng trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, còn kịch bản xấu là thị trƣờng duy trì sức tiêu thụ kém của năm 2012 Cuộc đuổi bắt về giá • Năm 2013, giá bất động sản sẽ còn giảm sâu, nhƣng ngƣời có nhu cầu vẫn chƣa xuống tay mua. Thiếu niềm tin, thị trƣờng tiếp tục băng giá! Tác dụng chiến lƣợc giảm giá • Chiến lƣợc giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng của các chủ đầu tƣ. Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu nhƣ mức giảm lớn hơn kỳ vọng của ngƣời mua. không thể kiểm soát đƣợc nguồn thu nhập của ngƣời dân • Thực tế sức mua của những ngƣời thực sự có nhu cầu thì vẫn còn cao. Chủ yếu những BĐS có giá trị lớn thì giảm nhiều, còn nhà đất phù hợp với ngƣời thu nhập thấp lại giảm ít. Giảm bao nhiêu cần có có một thống kê về nguồn thu nhập của ngƣời dân – Vì TN của ngƣời dân hiện nay có rất nhiều nguồn và không thể kiểm soát đƣợc nên không thể nói giảm bao nhiêu là vừa. Cứ để tự bản thân thị trƣờng sẽ phải điều tiết để có mức giảm giá phù hợp. Giảm sâu? • Mức giảm bao nhiêu nữa ? • Giảm giá có giúp kích cầu mua thực? • Tác dụng giảm giá nhƣ thế nào? • Tại sao giảm sâu mà vẫn ít ngƣời mua • Niềm tin của ngƣời mua? • Một số quan điểm giải quyết. Giảm sâu? Giảm bao nhiêu? • Mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30- 50% so với mức giá chào ban đầu. • Mức giá thứ cấp còn tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012 Tại sao ngƣời có nhu cầu vẫn chƣa xuống tay mua? Số lƣợng bán • 2010 : 12.000 căn • 2011 : 10.000 căn • 2012 : 5.000 căn, Vậy, điều gì khiến ngƣời mua còn chần chừ, băn khoăn? Nhà đất nhìn chung đã hạ 30%, thậm chí có một số khu vực giảm tới 60% nhƣng vì sao ngƣời mua vẫn không hào hứng? Tại sao ngƣời có nhu cầu vẫn chƣa xuống tay mua? - Vậy, điều gì khiến ngƣời mua còn chần chừ, băn khoăn? - Nhà đất nhìn chung đã hạ 30%, thậm chí có một số khu vực giảm tới 60% nhƣng vì sao ngƣời mua vẫn không hào hứng? Là vì? • Các kênh ĐT khác hiệu quả hơn ( CK, TGNH, vàng đều mang lại LN dƣơng ) kênh đầu tƣ vào CC ở Hà Nội lại có LN giảm 13%. • Ngƣời mua hòai nghi : Chủ đầu tƣ có sẵn sàng đƣa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không có gì đảm bảo doanh số đƣợc cải thiện? Tâm lý ngƣời mua “quan sát và chờ đợi” • Tỷ trọng ngƣời mua nhà để ở tăng hơn so với mua để đầu tƣ, nhƣng đa số ngƣời mua vẫn giữ tâm lý “quan sát và chờ đợi” do thiếu tin tƣởng vào khả năng thực hiện cam kết của chủ đầu tƣ cũng nhƣ vẫn e ngại mức giá nhà vẫn cao do hệ quả cuộc đua tranh về giá của các chủ đầu tƣ trong giai đoạn trƣớc. Thiếu niềm tin • Hệ thống pháp luật • Công tác đền bù giải tỏa, GPMB • Các chính sách thuế • Hành chính trong lĩnh vực BĐS • Chính sách giá • Tăng trƣởng kinh tế chƣa khởi sắc • Ngân hàng cho vay • Mức giá cụ thể vẫn cao Trao đổi kinh nghiệm • Khủng hoảng bất động sản của Thái Lan năm 1997 có nét tƣơng đồng so với Việt Nam hiện nay, nhƣng ở Việt Nam kéo dài hơn, thị trƣờng đang chết dần. • "Năm 1998 Thái Lan rơi vào khủng hoảng thị trƣờng BĐS nhƣng phải mất mấy năm mới khắc phục đƣợc từ đó suy ra Việt Nam chƣa thể thoát ra sớm đƣợc vì thị trƣờng BĐS của Việt Nam xấu hơn so với Thái Lan trƣớc đó. Và, đáy của giá trị BĐS không phải là năm 2013” Trao đổi kinh nghiệm • Không thể trông đợi vào bán tháo, các chủ đầu tƣ muốn tồn tại cần phải tái cơ cấu lại nợ, ngƣời nào sớm chuyển đổi đƣợc sẽ tìm đƣợc lối thoát sớm. • Các chủ đầu tƣ nhận ra là, giảm giá = phá sản. Chiến lƣợc giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng của các chủ đầu tƣ. Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu nhƣ mức giảm lớn hơn kỳ vọng của ngƣời mua • Không thể chỉ chuyên chú vào giảm giá mà cần có cách thức thay đổi cơ bản trong kinh doanh. Khôi phục lòng tin của ngƣời mua • Muốn khôi phuc lòng tin ngừơi mua, trƣớc hết nhà đầu tƣ phải có lòng tin vào thị trƣờng vào thị trƣờng có thể tăng trƣởng trở lại, vấn đề mấu chốt là làm sao khôi phục lại niềm tin của ngƣời mua • Muốn bồi đắp lòn tin cho ngƣời mua thì bản thân nhà đầu tƣ phải có lòng tin vào thị trƣờng. Bồi đắp lòng tin cho ngƣời mua xét cho cùng là cách chủ đầu tƣ tự cứu lấy mình. Khôi phục lòng tin của ngƣời mua • TT BĐS là TT của ngƣời mua. Chỉ khi ngƣời mua tin là mức giá đã sát thực tế thì họ mới mua, cho dù lúc đó TT nhƣ thế nào? • DA Đại Thanh đƣa ra mức giá CC hơn 10 triệu đồng/m2 sẽ khó lặp lại trong năm 2013, bởi nó không đại diện cho số đông của TT. Làm sao khôi phục lại niềm tin của ngƣời mua • Đã có hàng loạt đề xuất đƣợc đƣa ra để cứu vãn thị trƣờng BĐS, nhƣng đến nay vẫn chƣa có nhiều cải thiện - các DN chƣa biết phải thay đổi cung cách KD nhƣ thế nào? Làm sao để đƣa ra SP đáp ứng nhu cầu thị trƣờng? • Các chủ đầu tƣ cần sự thay đổi thực chất hơn, tinh tế hơn. Chủ đầu tƣ học lại cách giao tiếp với ngƣời mua • Bắt đầu từ việc chọn lựa phân khúc khách hàng phù hợp, đáp ứng và chứng minh đƣợc chất lƣợng, tiến độ của dự án. • Hiện nay, ngƣời mua vẫn phải mua nhà một cách mò mẫm vì doanh nghiệp không chia sẻ thông số kỹ thuật, chất lƣợng đƣợc giám sát, đảm bảo ra sao, mức giá đƣợc cấu thành nhƣ thế nào. • Vậy nên, sẽ không thể có đƣợc niềm tin từ phía thị trƣờng nếu chủ đầu tƣ không thực chất thay đổi cung cách kinh doanh và đối xử với khách mua Dự đoán về năm 2013 • GD vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt • Về phía các chủ đầu tƣ, cuộc đua giảm giá sơ cấp chƣa dừng lại do áp lực cạnh tranh ngày một tăng. mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-50% mức giá ban đầu mới có thể phát huy tác dụng. • Tƣơng tự nhƣ phân khúc chung cƣ, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị đã phải trải qua một năm đầy thách thức. Giá chào bán ở thị trƣờng thứ cấp đã giảm bảy quý liên tiếp, trong khi khối lƣợng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012. Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm đến 30% so với mức đỉnh tại quý 2/2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tƣ, nhƣng mặt khác lại tiếp tục gây áp lực giảm giá. • Triển vọng thị trƣờng phân khúc nhà đất trong các khu đô thị sẽ thuộc về ngƣời mua, với việc ngƣời mua có nhu cầu ở thật sự sẽ tích cực tham gia thị trƣờng. Nhƣng họ sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành. • Các căn nhà có giá dƣới 10 tỷ đồng có thể sử dụng đƣợc ngay sẽ bán đƣợc do phù hợp với mong muốn của ngƣời mua về chất lƣợng cũng nhƣ giá cả. • Nhƣ vậy, điều kiện để các chủ đầu tƣ muốn ở lại thị trƣờng là phải thích nghi với điều kiện thị trƣờng mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của ngƣời mua cuối cùng. Giảm giá tại tất cả các phân khúc của thị trƣờng bất động sản tiếp tục • Phân khúc nhà ở • Căn hộ cao cấp • Biệt thự • Văn phòng cho thuê Vẫn tiếp tục dò đáy • Thế nào gọi là đáy? mơ hồ về đáy • Đáy hình chữ U hay hình Parapol Lãi suất hạ, tiền về đâu? Khôi phục BĐS: Mất 6 năm, giảm 60% giá trị • Mức TN BQ đầu ngƣời thấp trong khi đó giá nhà tại VN lại cao nhất nhì KV khiến cho không ít chuyên gia BĐS nƣớc ngoài phải giật mình. • Ông Sam Cucurullo, chuyên gia QL BĐS KV Châu Á sững sờ: "Tôi không hiểu, ngƣời Việt Nam thu nhập có mức bình quân nhƣ vậy mà lại mua đƣợc một căn nhà nhƣ thế." Ông Sam so sánh • BĐS VN tƣơng tự nhƣ Ấn Độ, TN BQ của ngƣời dân thấp nhƣng lại có giá nhà cao và đa số ngƣời dân không đủ sức để mua nhà. • Ở Bắc Kinh, Thƣợng Hải (Trung Quốc) và Tokyo (Nhật Bản) có giá BĐS rất cao, nhƣng mức lƣơng của họ cũng tƣơng đối cao nên họ có thể mua đƣợc BĐS. Khi nền kinh tế khó khăn, TN bị giảm sút và họ không có khả năng chi trả cho những khoản lớn nhƣ BĐS. Nguyên nhân • Nguyên nhân chính là nguồn cung quá lớn, vƣợt sức hấp thụ của thị trƣờng. • Chủ đầu tƣ xây rất ồ ạt trong khi mức thu nhập của ngƣời dân rất thấp • Minh họa : một dự án tại Hà Nội có tới 1.500 căn trong khi đó số ngƣời đến ở rất ít. Đây cũng là giải thích vì sao thị trƣờng Việt Nam lại nhƣ thế, nguồn cung lớn, • " ông Sam nói. "Theo tôi, ngƣời ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu hoặc dần dần. Lời giải cho thị trường • Trƣớc mắt Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trƣờng có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại. • Lãi suất quá cao dẫn tới tình trạng nợ xấu nhiều việc định giá về BĐS là cần thiết. • Giá cả BĐS bị đẩy cao là do bất hợp lý về cung cầu. Bởi vậy, nếu quản lý BĐS tốt thì sẽ kéo giá nhà xuống thấp. ông Sam nói • "Giá cả hình thành dựa trên quan hệ cung cầu, do thị trƣờng quyết định. Nhƣng cũng cần có một cơ quan TĐG của CP để xác định rõ mức giá thực là bao nhiêu. • Đơn cử nhƣ những ngƣời đang nắm giữ một khoản nợ xấu, thì họ cần có một ý kiến chính xác để biết khoản nợ xấu hay bất động sản đó đƣợc định giá thế nào", • Ông John Sheehan, thành viên Tổ chức giám định bất động sản Hoàng gia (FRICS) của Anh cho rằng, có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trƣờng bất động sản không đủ khả năng để tự cứu mình. Sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trƣờng càng nhanh. • Thời gian trung bình để khôi phục thị trƣờng bất động sản sau khi có những biện pháp điều chỉnh trung bình khoảng 6 năm và bất động sản sẽ mất 60% về mặt giá trị. Giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận thƣờng kéo dài khoảng 2 năm. Còn những vấn đề về nợ xấu trên thị trƣờng kéo dài 4 năm. • Theo quan điểm của ông John Sheehan, Việt Nam vẫn ở giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận, phải qua đƣợc giai đoạn này và chấp nhận bỏ ra chi phí thực tế để xử lý nợ xấu thì sau đó mới có thể xác định đƣợc giai đoạn phục hồi mất bao lâu. • Đƣa ra lời khuyên cho ngƣời mua nhà, ông John chia sẻ quan điểm cá nhân: "Trong thời điểm này tôi sẽ không mua nhà nếu không có nhu cầu thực cần nhà ở do thị trƣờng đang trong giai đoạn phủ nhận. Sẽ còn nhiều điều chỉnh, sau đó mới đến giai đoạn xử lý nợ xấu, kế đó mới tới giai đoạn phục hồi, dần đi vào ổn định và quay về giá trị thật. Tôi sẽ chờ đợi đến lúc đó. Còn nếu đầu tƣ vào nhà ở hiện nay, có thể mức giá không phải là thật." • Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, cho rằng nếu mua nhà để ở, lúc này người dân hãy tìm kiếm theo khả năng phù hợp để mua, còn với mục đích đầu tư kinh doanh BĐS thì phải nghiên cứu một cách kỹ lưỡng hơn thời điểm nào thích hợp để mua nhà? • Tôi cho rằng thời điểm này là chƣa thích hợp, trừ những ngƣời có nhu cầu. Bởi giá nhà đất sẽ còn giảm chút nữa Nguyên nhân • - Việc đầu tƣ chƣa phù hợp với nhu cầu của đa số các đối tƣợng xã hội; • - Phƣơng thức triển khai đầu tƣ, kinh doanh các dự án phát triển nhà ở còn nhiều bất cập, nhất là phƣơng thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô. • - Hệ thống hạ tầng khu đô thị mới chƣa đồng bộ để đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân khi đến sinh sống tại khu đô thị... Biện pháp • Hạn chế tình trạng đầu tƣ dàn trải, nhất là khi xây dựng các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, hƣớng đến các đối tƣợng bình dân, chính sách.., • Quy định các DA NƠ phải có tỷ lệ CC trên 80%. • Xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô; bàn giao nhà hoàn thiện. • Mở rộng phƣơng thức Nhà nƣớc tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch. • Điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội, với Đồ án Quy hoạch chung xây dựng, khớp nối hạ tầng, khai thác hiệu quả sử dụng đất, không gian cảnh quan đô thị và phù hợp với công tác quản lý đô thị, quản lý các khu đô thị mới, hiện đại. • "TP phối hợp với Bộ Tài chính cân nhắc kiến nghị các phƣơng án đánh thuế hoặc xử phạt theo tỷ lệ % giá trị hợp đồng theo các thời hạn 3 tháng, 6 tháng và 1 năm với các biệt thự bỏ hoang. • Đồng thời, kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với ngƣời mua nhà từ ngôi nhà thứ hai trở lên". • Tiếp tục phân loại các dự án chậm triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng để đề xuất phƣơng án xử lý cụ thể đối với từng loại. • Đối với các dự án vƣớng mắc về quy hoạch, về địa giới hành chính không triển khai đƣợc, sẽ đề xuất xử lý theo quy định của luật. • Với các trƣờng hợp không triển khai giải phóng mặt bằng, không có thông tin liên hệ, sẽ chuyển Sở TN-MT kiểm tra, kết luận và lập hồ sơ trình UBND TP bãi bỏ quyết định giao đất. • Phải áp dụng các biện pháp kiên quyết (kể cả biện pháp cƣỡng chế theo quy định) để thu NVTC đối với các trƣờng hợp đƣợc giao đất, cho thuê đất. Trƣờng hợp cố tình không thực hiện hoặc không còn điều kiện để thực hiện thì lập hồ sơ xử lý, đề xuất thu hồi đất theo quy định. Cùng với đó, Sở KH-ĐT rà soát các dự án đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ nhƣng không thực hiện theo tiến độ; chủ động thanh tra, kiểm tra và làm thủ tục thu hồi giấy chứng nhận. • Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính đề xuất dành 8.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 3-5% cho doanh nghiệp. Ông đánh giá thế nào về giải pháp này trong bối cảnh ngân sách đang hạn hẹp như hiện nay? • - Tôi cho rằng, giải pháp này cũng quan trọng. Tuy nhiên, mọi đề xuất cần phải tính toán, có thể là hợp lý nhƣng chỉ phù hợp trong một thời hạn nhất định. Giải pháp khẩn thiết cần làm ngay trƣớc mắt là giúp các doanh nghiệp bán đƣợc hàng. Còn giảm lãi suất phải có độ trễ mới tác dụng vào thị trƣờng. Bất động sản tồn đọng còn lớn thì các biện pháp khẩn thiết đƣa ra phải làm sao để chủ đầu tƣ bán đƣợc hàng nhƣ mua nhà trả chậm, thuê mua, xem xét giãn tiến độ về nộp tiền sử dụng đất, đơn giản thủ tục hành chính... • Hiện nay, trong một kiểm tra của chúng tôi cho thấy, các chủ đầu tƣ khi phát triển bất động sản nhiều trƣờng hợp vi phạm quy hoạch, xây chen, xây thêm. Theo quy định của pháp luật thì những trƣờng hợp này rất khó cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, chúng ta chƣa có quy định về chung cƣ mini. Bởi vậy, tôi cho rằng phải có giải pháp đồng bộ để tháo gỡ vấn đề này. • Đại gia thâu tóm đất vàng để... bỏ hoang! • Đại gia là gì? • "Nên để TT BĐS rơi tự do” Tiến sĩ Alan Phan "Nên để TT BĐS rơi tự do” Tiến sĩ Alan Phan 30.000 tỷ đồng chỉ cứu đƣợc một số đối tƣợng, địa ốc có thể cầm máu nhƣng vết thƣơng khó lành. • Để TT "rơi tự do" để giá nhà giảm thêm 30-50% giúp "bắt kịp" TN của ngƣời dân. • → nợ xấu NH sẽ tăng - nhà băng có thể "chết“, nhƣng thực tế sẽ không sao cả vì số lƣợng ngân hàng hiện dƣ nhiều. • NH chết, CK sẽ tụt nhƣng sau đó niềm tin sẽ lấy lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới. • Trong thƣ chất vấn, Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đƣa ra 16 câu hỏi, trong đó, nhấn mạnh, Chính phủ phải làm gì để khi doanh nghiệp chết, nhà băng chết, chứng khoán tụt giảm mà ngƣời dân vẫn không mất tiền. Doanh nghiệp bất động sản phá sản khi ngƣời dân đã góp vốn triển khai dự án thì ai sẽ là ngƣời bị mất tiền. Câu lạc bộ cũng đề nghị Tiến sĩ Alan Phan đƣa ra cơ sở khoa học để khẳng định không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm • Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chƣa phù hợp với thu nhập của phần lớn ngƣời dân Việt Nam. Song để tạo nên một sản phẩm bất động sản cần nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chƣa sản xuất đƣợc hoặc có sản xuất cũng chƣa đạt yêu cầu của ngƣời tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá địa ốc lên cao. "Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của ngƣời dân để đòi hỏi giá nhà phải tƣơng xứng?", phía câu lạc bộ đặt câu hỏi. Nếu để thị trƣờng bất động sản “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những ngƣời hoạt động trong lĩnh vực này cũng nhƣ gia đình họ sẽ ra sao? Nguyên nhân sâu xa làm thị trƣờng bất động sản đóng băng là gì? • Suy giảm kinh tế → sức mua giảm. • Vấn đề về quy hoạch tràn lan, • Đánh giá nguồn cầu chƣa đúng → nguồn cung đƣa ra chƣa sát thực tế, chƣa đúng với nhu cầu số đông. • Giá đầu vào cao → bán ra cũng cao dẫn đến quá sức chịu đựng của ngƣời dân. • Phân khúc cho ngƣời thu nhập thấp, cho cán bộ công chức thì TT lại chƣa quan tâm. • Chính sách vơ vét, lòng tham quá mức ( tập trung cho cho LN ) • Luật pháp chƣa rõ ràng, nhiều điều bất cập • Ảo tƣởng tất cả dân VN đều giàu có